![\"\"](\"https:\/\/blogg.avanza.se\/app\/uploads\/sites\/4\/2022\/11\/111222.png\")
<\/strong><\/p>\nSBB var i fokus under hela 2022 och forts\u00e4tter att plocka fram nya verktyg f\u00f6r att parera r\u00e4ntechocken som drabbar fastighetssektorn \u00f6verlag. Nu g\u00e4ller det utdelningen samt ytterligare en potentiell avknoppning av Sveafastigheter.<\/strong><\/p>\n Det \u00e4r allm\u00e4nt k\u00e4nt att det bl\u00e5ser kalla vindar \u00f6ver fastighetssektorn och att nedskrivningar av v\u00e4rden skulle ske i Q4. S\u00e5 blev det ocks\u00e5 i SBB:s bokslut med ett \u201dst\u00e4dkvartal\u201d i Q4 som vd Ilija Batljan kallar det. SBB tar fastighetsnedskrivningar p\u00e5 totalt 3,6 mdkr i Q4, relaterat till framf\u00f6rallt hyresr\u00e4tter samt projekt. Man skriver av lite mer i JM-innehavet som nu \u00e4r bokat till cirka 6 mdkr (mot knappt 5 mdkr i verkligheten relaterat till dagskursen). Man rensar ocks\u00e5 bort Neobo ur b\u00f6ckerna och tar en negativ redovisningseffekt f\u00f6r detta om -3,2 mdkr i Q4 samt rensar \u00e4ven bort en del goodwill f\u00f6r ytterligare 0,6 mdkr.<\/p>\n Alla fastigheter v\u00e4rderas av externa v\u00e4rderare och fastighetsv\u00e4rdet uppgick efter allt detta till cirka 135 mdkr vid \u00e5rsskiftet nu n\u00e4r Neobo ocks\u00e5 \u00e4r ute ur b\u00f6ckerna. Substansv\u00e4rdet uppg\u00e5r till 31 kr\/aktie vilket ger en substansrabatt kring 40 procent i dagsl\u00e4get.<\/p>\n Det genomsnittliga avkastningskravet som v\u00e4rderarna anv\u00e4nt sig av \u00e4r 4,72 procent (4,34) vilket \u00e4r bra f\u00f6r den h\u00e4r typen av stabila samh\u00e4llsfastigheter, men baserat p\u00e5 driftnettot (enligt intj\u00e4ningsf\u00f6rm\u00e5gan) s\u00e5 \u00e4r \u201dyielden\u201d snarare 4,1 procent (3,8).<\/p>\n V\u00e4rderingar i nuvarande marknadsklimat \u00e4r sv\u00e5rt att sia om s\u00e5 vi fokuserar snarare p\u00e5 kassafl\u00f6det och f\u00f6rvaltningsresultatet. Tar man det sistn\u00e4mnda s\u00e5 ser vi att f\u00f6rvaltningsresultatet landade p\u00e5 cirka 880 Mkr i Q4 justerat f\u00f6r orealiserade valutakursdifferenser samt omstruktureringskostnader (d\u00e4r vi \u00e4ven rycker 50 Mkr fr\u00e5n centrala adminkostnader i Q4 relaterat till Neobo) samt vinsten vid f\u00f6rtidsl\u00f6sen av l\u00e5n. Det \u00e4r en nedg\u00e5ng med 15 procent j\u00e4mf\u00f6rt med siffran p\u00e5 1020 Mkr med samma ber\u00e4kningss\u00e4tt f\u00f6r Q4 2021. Nedg\u00e5ngen \u00e4r helt relaterat till r\u00e4ntekostnaderna som under Q4 dubblades till 528 Mkr.<\/p>\n P\u00e5 hel\u00e5ret ger oss samma ber\u00e4kningss\u00e4tt p\u00e5 f\u00f6rvaltningsresultatet 4078 Mkr (3409), en \u00f6kning med 20 procent. R\u00e4ntekostnaderna steg med 50 procent p\u00e5 hel\u00e5ret till drygt 1,5 mdkr. Detta ger oss ett drift\u00f6verskott p\u00e5 cirka 5 mdkr, motsvarande en \u00f6verskottsgrad p\u00e5 74%. H\u00e4r har vi lagt in endast 50% av tillskottet p\u00e5 driftnettot som SBB har f\u00f6r f\u00e4rdigst\u00e4llda projekt som ska tilltr\u00e4das i \u00e5r.<\/p>\n Nettoskulden kommer som sagt ner mot 72 mdkr n\u00e4r alla pengar \u00e4r inne och mot fastighetsv\u00e4rdet p\u00e5 135 mdkr vid \u00e5rsskiftet (justerat f\u00f6r Neobo) s\u00e5 blir LTV:n (bel\u00e5ningsgraden) 53 procent. Mot hela balansomslutningen (158 mdkr) blir LTV:n snarare 45 procent proforma och enligt S&P:s s\u00e4tt att r\u00e4kna (d\u00e4r de bland annat inkluderar 50% av hybridobligationerna som skuld, dvs ytterligare 7,8 mdkr i skuld) blir LTV:n runt 50 procent proforma.<\/p>\n SBB har p\u00e5g\u00e5ende f\u00f6rhandlingar om 12 mdkr i l\u00e5n som ska omf\u00f6rhandlas, merparten befintliga faciliteter. Efter Brookfield pengarna kommer tillg\u00e4nglig likviditet vara runt 15 mdkr och de sammanlagda f\u00f6rfallen under 2023 och 2024 uppg\u00e5r till 11 mdkr, eller knappt 13 mdkr inklusive hybrider. Detta kan man t\u00e4cka med befintlig likviditet.<\/p>\n SBB aviserar ocks\u00e5 att man \u00e4r i f\u00f6rhandlingar om att s\u00e4lja fastigheter f\u00f6r ytterligare cirka 6 mdkr under f\u00f6rsta halv\u00e5ret och man utreder m\u00f6jligheten att knoppa av Sveafastigheter, som tidigare setts som en liten kronjuvel i SBB:s bostadsutvecklingsdel med stark position i Stockholm. \u00c4ven h\u00e4r \u00e4r tanken att renodla kvarvarande SBB mot samh\u00e4llsfastigheter med inflationsjusterade int\u00e4kter och l\u00e5nga kontrakt samt stabila motparter. De totala tillg\u00e5ngarna i Sveafastigheter uppg\u00e5r till 15 mdkr och SBB:s \u00e4garandel uppg\u00e5r till 8 mdkr i substansv\u00e4rdet d\u00e4r ambitionen \u00e4r att s\u00e4lja 70 procent av aktierna vid avknoppningen. Detta ska d\u00e5 eventuellt ske f\u00f6rsta halv\u00e5ret 2023.<\/p>\n Utdelningen h\u00f6js ocks\u00e5 till 1,44 kr\/aktie (1,32) f\u00f6r stamaktien. H\u00e4r kan man verkligen ifr\u00e5gas\u00e4tta h\u00f6jningen i r\u00e5dande l\u00e4ge n\u00e4r det snarare borde vara fokus p\u00e5 att minska skulds\u00e4ttningen. Man kan samtidigt fr\u00e5ga sig om det verkligen blir en h\u00f6jning d\u00e5 bolaget erbjuder aktie\u00e4garna att v\u00e4xla in utdelningen i aktier eller ta utdelningen i cash. Batljan sj\u00e4lv har sagt att han \u00e4mnar v\u00e4xla in utdelningen mot aktier, vilket \u201dsparar\u201d runt 200 Mkr f\u00f6r SBB. I och med att D-aktie\u00e4garna ocks\u00e5 erbjuds v\u00e4xla in utdelningen p\u00e5 2 kr\/aktie mot stamaktier s\u00e5 ska detta ses som en slags emission. Enligt bolaget har man inga detaljer klara f\u00f6r detta f\u00f6rfarande men det kommer ges m\u00f6jlighet m\u00e5nadsvis f\u00f6r aktie\u00e4garna att fatta ett aktivt val. Det borde \u00f6ka administrationskostnaderna f\u00f6r SBB kan man tycka men enligt Batljan s\u00e5 anser man att det g\u00e5r att effektivisera ett s\u00e5dant f\u00f6rfarande ocks\u00e5.<\/p>\n Vi anser att det \u00e4r principiellt fel att h\u00f6ja utdelningen i det h\u00e4r l\u00e4get, \u00e4ven om det i reda pengar troligtvis kommer r\u00f6ra sig om samma eller till och med l\u00e4gre peng som skiftas ut enligt v\u00e5r bed\u00f6mning, men d\u00e5 med utsp\u00e4dning som bieffekt. Ser man till v\u00e5r justerade intj\u00e4ningsf\u00f6rm\u00e5ga s\u00e5 klarar man denna niv\u00e5 med r\u00e4tt sm\u00e5 marginaler, \u00e4ven om man kan dra ner p\u00e5 investeringarna i det korta perspektivet f\u00f6rst\u00e5s.<\/p>\n Nu har SBB f\u00f6rvisso k\u00f6pt sig tid med f\u00f6rs\u00e4ljningarna man gjorde ifjol samt den r\u00e4ntebindning som finns p\u00e5 3,2 \u00e5r, men bara i Q4 steg snittr\u00e4ntan med 0,29 procentenheter och trycket \u00e4r onekligen upp\u00e5t p\u00e5 marknaden. Det ska dock v\u00e4gas in att Stibor \u00f6kade med 100 punkter under Q4 vilket p\u00e5verkar den os\u00e4krade r\u00e4ntedelen av l\u00e5nen samt att man tog upp en kreditfacilitet i samband med Brookfield som kostade mer \u00e4n snittr\u00e4ntan. Enligt Batljans b\u00e4sta bed\u00f6mning kommer snittr\u00e4ntan landa mellan 2,2-2,4 procent under 2023 s\u00e5som l\u00e4get \u00e4r idag, och denna f\u00f6rv\u00e4ntas stiga med ytterligare 20-30 punkter under 2024, allt annat lika. Det \u00e4r ganska bra. Med nuvarande intj\u00e4ningsf\u00f6rm\u00e5ga skulle SBB n\u00e4mligen klara av en snittr\u00e4nta p\u00e5 drygt 5 procent efter alla utdelningar f\u00f6r hybrider, D-aktier och minoriteter innan f\u00f6rvaltningsresultatet blir noll. I ett s\u00e5dant scenario har vi ocks\u00e5 satt ner f\u00f6rvaltningsresultatet fr\u00e5n JV\/Intressebolag till n\u00e4ra noll och bara beaktat kontantutdelningen fr\u00e5n JM p\u00e5 cirka 300 Mkr i princip, vilket sammantaget \u00e4r konservativt r\u00e4knat.<\/p>\n Med en h\u00f6gre andel samh\u00e4llsfastigheter s\u00e5 \u00f6kar ocks\u00e5 m\u00f6jligheterna att kompensera sig f\u00f6r inflationen, men vi hade g\u00e4rna sett att SBB kanske bibeh\u00f6ll eller rentav minskade utdelningen en smula f\u00f6r att konsolidera balansr\u00e4kningen ytterligare h\u00e4rifr\u00e5n.<\/p>\n Med detta sagt s\u00e5 anser vi att en v\u00e4rdering kring 11x v\u00e5r justerade intj\u00e4ningsf\u00f6rm\u00e5ga \u00e4r billigt f\u00f6r ett samh\u00e4llsfastighetsbolag med l\u00e5nga och stabila kassafl\u00f6den fr\u00e5n offentliga sektorn.<\/p>\n \/\/ Gabriel Isskander, B\u00f6rsveckan<\/a><\/p>\n Investeringsrekommendationerna p\u00e5 den h\u00e4r sidan h\u00e4rstammar fr\u00e5n Placera Media och sprids av Avanza Bank (Avanza). K\u00e4llan bed\u00f6ms som tillf\u00f6rlitlig men leverant\u00f6ren ansvarar f\u00f6r inneh\u00e5llet. Investeringsrekommendationerna sprids l\u00f6pande utan k\u00e4nd periodicitet och informationen kan \u00e4ndras \u00f6ver tid. Investeringsrekommendationen \u00e4r en sammanfattning eller ett utdrag fr\u00e5n en investeringsrekommendation som du hittar i dess helhet hos Placera Media.<\/em> SBB var i fokus under hela 2022 och forts\u00e4tter att plocka fram nya verktyg f\u00f6r att parera r\u00e4ntechocken som drabbar fastighetssektorn \u00f6verlag. Nu g\u00e4ller det utdelningen samt ytterligare en potentiell avknoppning av Sveafastigheter.<\/p>\n","protected":false},"author":45,"featured_media":2508,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":""},"categories":[3,39],"tags":[],"class_list":["post-2670","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-avanza","category-borsveckan"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2670","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/users\/45"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2670"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2670\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2684,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2670\/revisions\/2684"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2508"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2670"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2670"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2670"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}Se till kassafl\u00f6det<\/h2>\n
\nOch just r\u00e4ntekostnaderna \u00e4r i fokus f\u00f6rst\u00e5s. Enligt intj\u00e4ningsf\u00f6rm\u00e5gan kommer dessa att uppg\u00e5 till 1,4 mdkr n\u00e4r SBB ocks\u00e5 erh\u00e5ller 10,5 mdkr efter \u00e5rsskiftet som inte \u00e4r med i siffrorna i Q4, vilka ska anv\u00e4ndas till amorteringar. H\u00e4r tar man snittr\u00e4ntan p\u00e5 2,12 procent (1,11 f\u00f6r ett \u00e5r sedan) och applicerar p\u00e5 nettoskulden p\u00e5 72 mdkr proforma (ink de 10,5 mdkr allts\u00e5). Cirka 20 procent av l\u00e5nestocken \u00e4r r\u00f6rligt och resten r\u00e4ntes\u00e4krad. I v\u00e5r justerade intj\u00e4ningsf\u00f6rm\u00e5ga (se tabell) s\u00e5 r\u00e4knar vi snarare med r\u00e4ntekostnader p\u00e5 totalt 1,8 mdkr d\u00e4r vi r\u00e4knar med en r\u00e4nteniv\u00e5 som r\u00e4knas upp mot 2,5% i genomsnitt f\u00f6r hela l\u00e5nestocken under 2023. Vi h\u00f6jer \u00e4ven driftkostnaderna med 10% (central-admin h\u00f6jer vi med 25%) \u00f6ver hela linjen f\u00f6r att ligga n\u00e4rmare det faktiska utfallet f\u00f6r 2022. F\u00f6rvisso renoverade SBB n\u00e4rmare 1000 l\u00e4genheter ifjol vilket drog underh\u00e5llskostnader samt att Neobo drog ned \u00f6verskottsgraden med en relativt stor f\u00f6rvaltningsorganisation som man nu blir av med i SBB. Men med det sagt s\u00e5 \u00e4r SBB:s verkliga siffror konsekvent h\u00f6gre \u00e4n intj\u00e4ningsf\u00f6rm\u00e5gan, vilket vi tar h\u00f6jd f\u00f6r i v\u00e5r kalkyl.<\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/blogg.avanza.se\/app\/uploads\/sites\/4\/2023\/03\/sbb-tab.jpg\")
Ytterligare f\u00f6rs\u00e4ljningar<\/h2>\n
V\u00e4rdefull r\u00e4ntebindning<\/h2>\n
\nDet \u00e4r viktigt att du fattar egna beslut och bildar dig en egen uppfattning om l\u00e4mpligheten att placera i de finansiella instrument som n\u00e4mns p\u00e5 hemsidan. Du ska allts\u00e5 inte bara f\u00f6rlita dig p\u00e5 informationen i investeringsrekommendationen. Avanza och Placera Media ing\u00e5r b\u00e5da i Avanza-koncernen. H\u00e4r hittar du mer information om investeringsrekommendationer.<\/a> Avanza st\u00e5r under Finansinspektionens tillsyn.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"