{"id":2700,"date":"2023-04-03T15:00:55","date_gmt":"2023-04-03T13:00:55","guid":{"rendered":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/?p=2700"},"modified":"2023-04-04T17:19:41","modified_gmt":"2023-04-04T15:19:41","slug":"bankfrossa-nar-coco-tappar-modet-fastighetssektorn-nasta","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/bankfrossa-nar-coco-tappar-modet-fastighetssektorn-nasta\/","title":{"rendered":"Bankfrossa n\u00e4r CoCo tappar modet \u2013 Fastighetssektorn n\u00e4sta?"},"content":{"rendered":"

Visst \u00e5terinfann sig k\u00e4nslan av 2008 n\u00e4r vi nyligen vaknade upp till regionala \u201dbank-runs\u201d i USA som ledde till att nischakt\u00f6ren Silicon Valley Bank fick st\u00e4nga och tas i f\u00f6rvar av Federal Deposit Insurance Corporation. Totalt fallerade fyra banker p\u00e5 bara 11 dagar (Silvergate, SVB, Signature, Credit Suisse).<\/strong><\/p>\n

Att bara veckor senare f\u00e5 veta att sektorkollegan First Citizens Bank tagit \u00f6ver SVB k\u00e4nns som att just ha lyssnat till en intressan podd p\u00e5 dubbel hastighet, n\u00e5got som i praktiken \u00e4r om\u00f6jligt att ta in.<\/p>\n

Bankfrossan spreds som en l\u00f6peld p\u00e5 v\u00e4rldens marknader och \u00e4ven om problemen var av en annan karakt\u00e4r s\u00e5 tog UBS med t\u00e4mligen kort framf\u00f6rh\u00e5llning \u00f6ver den anrika banken Credit Suisse efter en tuff helgf\u00f6rhandling som initierats av myndigheter f\u00f6r att undvika en finansiell h\u00e4rdsm\u00e4lta. H\u00e4ndelsef\u00f6rloppet ledde till oreda n\u00e4r den g\u00e4ngse prioritetsordningen i en banks kapitalstruktur \u00e5sidosattes.<\/p>\n

Innehavarna av s\u00e5 kallade CoCo (Contingent Convertibles) \u00e4ven kallade AT1 (Alternative Tier1 Capital),\u00a0 ett slags buffertkapital i hybridformat, gick lottl\u00f6sa fr\u00e5n f\u00f6rhandlingsbordet medan stamaktie\u00e4garna fick aktier i UBS. Det borde egentligen inte kunna g\u00e5 till p\u00e5 det s\u00e4ttet men enligt lagstiftningen i Schweiz var det m\u00f6jligt. Det f\u00f6ljdes av svallv\u00e5gor p\u00e5 v\u00e4rldens f\u00f6retagsobligationsmarknader n\u00e4r priset p\u00e5 AT1-obligationer sj\u00f6nk som en sten och omv\u00e4nt, r\u00e4ntan steg till skyarna, \u00e4ven f\u00f6r svenska bankers utest\u00e5ende obligationer.<\/p>\n

Kort d\u00e4refter f\u00f6rs\u00e4krades marknadens akt\u00f6rer om att det som h\u00e4nde i Schweiz inte skulle kunna h\u00e4nda inom EU. Som ett brev p\u00e5 posten kom sedan s\u00e5v\u00e4l Lettland som Litauen ut med avsikten om en ut\u00f6kad bankskatt som framf\u00f6r allt tr\u00e4ffar Swedbank och SEB med fullservicebanker i de tre baltiska l\u00e4nderna.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

K\u00e4lla: Federal Reserve Bank of Saint Louis<\/h6>\n

High Yield-marknaden i s\u00e5v\u00e4l USA som Europa reagerade i sin tur med att skicka upp r\u00e4ntorna och d\u00e4rmed spreadarna en bra bit, vilket visas i grafen ovan. I lila och bl\u00e5tt visas kreditp\u00e5slagen f\u00f6r High Yield Index i USD respektive EUR. Den gr\u00f6na linjen visar r\u00e4nteniv\u00e5n p\u00e5 US High Yield som nu ligger p\u00e5 cirka 8,7% medan kreditriskp\u00e5slagen f\u00f6r denna tillg\u00e5ngsklass ligger strax \u00f6ver 5%. Historiskt har High Yield-marknaden haft kreditf\u00f6rluster p\u00e5 cirka 3,6% \u00f6ver tid. Mer st\u00f6k p\u00e5 marknaden kan driva upp spreadarna ytterligare men d\u00e5 l\u00e4r tillg\u00e5ngsslaget se \u00e4n mer intressant ut.<\/p>\n

Bankaktier i Europa som varit ett solklart case f\u00f6r m\u00e5nga att \u00e4ga och som lett till en relativt stor \u00f6vervikt, inte minst i flertalet institutionella portf\u00f6ljer, fick i st\u00e4llet se en minskad vikt som f\u00f6ljd av dominoeffekten av bankkollapserna. H\u00e4ndelserna ovan \u00e4r exempel p\u00e5 hur globalt integrerade bankerna \u00e4r och den st\u00e4ndiga n\u00e4rvaron av politisk risk som investerare beh\u00f6ver f\u00f6rh\u00e5lla sig till.<\/p>\n

Svenska banker \u00e4r v\u00e4lkapitaliserade men s\u00e5rbarheten i det finansiella systemet finns \u00e4nd\u00e5 d\u00e4r med tanke p\u00e5 att banksektorn totalt sett \u00e4r cirka 3 g\u00e5nger Sveriges BNP. Cirka h\u00e4lften av utl\u00e5ningen \u00e4r bol\u00e5n medan f\u00f6rekomsten av l\u00e5n till kommersiella fastigheter utg\u00f6r n\u00e5gonstans mellan 10-25% av utl\u00e5ningen till privata sektorn enligt en rapport fr\u00e5n IMF daterad mars 2023.<\/p>\n

De kommersiella fastighetsbolagen har ocks\u00e5 under de senast \u00e5ren \u00f6kat sin kapitalmarknadsfinansiering till cirka 30% av den totala skulden f\u00f6r sektorn som nu uppg\u00e5r till cirka 2300 miljarder. N\u00e4r\u00a0 obligationsl\u00e5nen ska refinansieras kan det b\u00e5de komma att bli dyrt och i en del fall mycket sv\u00e5rt eller kanske till och med om\u00f6jligt. Att balansr\u00e4kningarna har f\u00e5tt se h\u00f6gre skulds\u00e4ttning \u00f6ver tid kan skapa motvind fram\u00e5t helt enkelt.<\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

K\u00e4lla: Infront<\/h6>\n

I bilden ovan visas b\u00f6rsens fastighetsindex (v\u00e4nster skala, cerise) mot en 2-\u00e5rig statsobligationsr\u00e4nta (h\u00f6ger skala, inverterad, lila). N\u00e4r priset p\u00e5 pengar var n\u00e4ra noll under en l\u00e4ngre period gjordes b\u00e5de refinansieringar och f\u00f6rv\u00e4rv som skulle skapa v\u00e4rde f\u00f6r aktie\u00e4garna. En del fastighetsbolag kunde d\u00e5 finansiera sig kring 1% procent genom att emittera obligationer.<\/p>\n

Efter en snabb r\u00e4nteuppg\u00e5ng p\u00e5 3% fr\u00e5n Riksbanken, s\u00e5 h\u00e4r l\u00e5ngt, \u00f6kar nu risken f\u00f6r delar av fastighetssektorn vilket till del speglas i aktiemarknaden (bild ovan). F\u00f6r dessa f\u00f6retag \u00f6kar ocks\u00e5 kreditrisken s\u00e5 ut\u00f6ver den generella r\u00e4nteuppg\u00e5ngen har kreditriskp\u00e5slaget \u00f6kat vilket kommer att bli k\u00e4nnbart n\u00e4r skuldportf\u00f6ljerna successivt ska refinansieras. Nu \u00e4r det snarare 6-8% som dessa bolag m\u00f6ter p\u00e5 skuldmarknaden.<\/p>\n

Samtidigt har risken \u00f6kat p\u00e5 int\u00e4ktssidan n\u00e4r vakansgraden sviktar. Hyresg\u00e4ster s\u00e4ger i en del fall hellre upp avtalen \u00e4n att se indexjusteringen \u00e4ta upp vinsten fr\u00e5n verksamheten. Fastighetsbolagen f\u00e5r som f\u00f6ljd inte ut hela den egna kostnads\u00f6kningen varp\u00e5 vinsterna krymper samtidigt som finansieringskostnaden stiger. R\u00e4ntet\u00e4ckningsgraden sjunker d\u00e5 och kan i vissa fall leda till behov av att avyttra tillg\u00e5ngar f\u00f6r att s\u00e4kra kassafl\u00f6det.<\/p>\n

Vi ser just nu refinansieringsinitiativ bland de st\u00f6rre fastighetsbolagen, bland annat f\u00f6rtida inl\u00f6sen av obligationer. Utl\u00e4ndska investerare sitter p\u00e5 cirka h\u00e4lften av obligationerna utgivna av kommersiella fastighetsbolag och det \u00e4r inte s\u00e4kert att dessa investerare vill vara med och refinansiera n\u00e4r obligationerna f\u00f6rfaller.<\/p>\n

 <\/p>\n

\"\"<\/a><\/p>\n

K\u00e4lla: Infront<\/h6>\n

I bilden ovan visas hur banksektorn g\u00e5r i f\u00f6rh\u00e5llande till stockholmsb\u00f6rsen som helhet (v\u00e4nster skala, gr\u00f6nt) mot hur r\u00e4ntemarknaden priss\u00e4tter en l\u00e5gkonjunktur, h\u00e4r som skillnaden mellan 10-\u00e5riga r\u00e4ntor och 2-\u00e5riga r\u00e4ntor (h\u00f6ger skala, inverterad, cerise).<\/p>\n

Hur kan jag t\u00e4nka som investerare?<\/h3>\n

Banker brukar g\u00e5 bra i tider av kreditexpansion och d\u00e5 brukar l\u00e5nga r\u00e4ntor vara h\u00f6gre \u00e4n korta r\u00e4ntor. Nu r\u00e5der det omv\u00e4nda f\u00f6rh\u00e5llandet. Bankaktier har efter en stark inledning p\u00e5 \u00e5ret b\u00f6rjat priss\u00e4tta h\u00f6gre risk f\u00f6r recession.<\/p>\n

F\u00f6rs\u00e4mrad konsumtions- och betalningsf\u00f6rm\u00e5ga bland hush\u00e5llen och fallande bostadspriser \u00e4r ingen bra \u201dkombo\u201d. De kommersiella fastighetsbolagen st\u00e5r samtidigt inf\u00f6r en period av st\u00f6rre refinansieringsbehov. I f\u00f6rl\u00e4ngningen kan storbankerna komma att beh\u00f6va rycka ut f\u00f6r att st\u00f6tta sektorn om kapitalmarknadens investeringsvilja skulle utebli.<\/p>\n

I den milj\u00f6n kan banker f\u00e5 sv\u00e5rt att g\u00e5 b\u00e4ttre \u00e4n b\u00f6rsen. Troligare \u00e4r d\u00e5 att vi f\u00e5r se en utmanande tid f\u00f6r b\u00f6rsen som helhet till dess att vi kommit igenom refinansieringen av den kommersiella fastighetssektorn.<\/p>\n

Kortsiktigt verkar marknaden dock forts\u00e4tta k\u00f6pa b\u00f6rsen med st\u00f6d fr\u00e5n globala ink\u00f6pschefsindex (Industri PMI f\u00f6r Sverige sj\u00f6nk dock i mars) och mindre d\u00e5liga konsumentindikatorer samtidigt som inflationen kan ha n\u00e5tt toppen. Det inneb\u00e4r dessv\u00e4rre inte s\u00e4kert att faran \u00e4r \u00f6ver. Risken f\u00f6r en h\u00e5rdlandning \u00f6kar f\u00f6r varje kvartal med styrr\u00e4ntor p\u00e5 nuvarande eller h\u00f6gre niv\u00e5rer n\u00e4r centralbankerna forts\u00e4tter sitt frenetiska sl\u00e4ckningsarbete. Det \u00e4r ocks\u00e5 det som kan skapa mer utmaningar f\u00f6r delar av fastighetssektorn fram\u00f6ver.<\/p>\n

Lycka till p\u00e5 marknaden,<\/p>\n

Magnus Lilja<\/p>\n

Chef Private Banking<\/p>\n

avanza.se\/privatebanking<\/a><\/p>\n

Historisk avkastning \u00e4r ingen garanti f\u00f6r framtida avkastning. En investering i v\u00e4rdepapper\/fonder kan b\u00e5de \u00f6ka och minska i v\u00e4rde och det \u00e4r inte s\u00e4kert att du f\u00e5r tillbaka det investerade kapitalet. Vi reserverar oss f\u00f6r eventuella fel i aktie- och fondinformationen som l\u00e4mnas p\u00e5 denna sida. \u00c5sikter och slutsatser som framkommer i bloggen \u00e4r skribentens egna och ska inte ses som investeringsr\u00e5d och\/eller \u00e5sikter fr\u00e5n Avanza.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Visst \u00e5terinfann sig k\u00e4nslan av 2008 n\u00e4r vi nyligen vaknade upp till regionala \u201dbank-runs\u201d i USA som ledde till att nischakt\u00f6ren Silicon Valley Bank fick st\u00e4nga och tas i f\u00f6rvar av Federal Deposit Insurance Corporation. Totalt fallerade fyra banker p\u00e5 bara 11 dagar (Silvergate, SVB, Signature, Credit Suisse). Att bara veckor senare f\u00e5 veta att […]<\/p>\n","protected":false},"author":31,"featured_media":2460,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","footnotes":""},"categories":[9,3,36,38,26],"tags":[],"class_list":["post-2700","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-aktier","category-avanza","category-fixed-income-och-fx","category-magnus-lilja","category-makro-marknad"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2700","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/users\/31"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2700"}],"version-history":[{"count":3,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2700\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2758,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2700\/revisions\/2758"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/media\/2460"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2700"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2700"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/blogg.avanza.se\/private-banking\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2700"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}