Spara tusenlappar på ditt bolån

Att komma tillbaka till vardagen efter sommarsemestern är för många lite av en nystart. Även om det känns lite motigt att lämna sovmornar, dagar på stranden och eftermiddagar i hängmattan så känns det lite förväntansfullt, så där som när man var liten och skulle börja skolan igen efter tio veckors sommarlov. Med nystart kommer också tankar på bättre vanor som att börja träna, äta mer hälsosamt, göra mer för miljön – och inte minst se över sin ekonomi.

En annorlunda sommar – även på bostadsmarknaden

Boendet är för de allra flesta svenskar den största och viktigaste investeringen. Den här sommaren har sett lite annorlunda ut på bostadsmarknaden. Normalt brukar bostadsaffärerna vara väsentligt färre under sommarmånaderna, men i år har det varit bra aktivitet även i semestertider. Framför allt i storstadsregionerna och då särskilt Storstockholm, där antalet villaaffärer och bostadsrättsaffärer var 55 respektive 45 procent högre i juli i år jämfört med juli föregående år, enligt Svensk Mäklarstatistik. För hela landet var motsvarande siffror 8 respektive 27 procent.

När det kommer till bostadspriserna har vi sett en konstant uppåtgående trend för villor de senaste 12 månaderna då priserna har stigit med 7 procent i hela landet. Även sommarmånaderna har varit starka, de senaste 3 månaderna har priserna stigit med 3 procent. Bostadsrätter har inte haft riktigt samma utveckling under sommaren, och till och med backat 1 procent sett till hela landet de senaste tre månaderna, även om den sista månaden varit positiv. De senaste 12 månaderna har bostadsrättspriserna stigit 3 procent.

Hur fungerar egentligen prissättningen av bolån?

När vi kommer till boende, nystart och ekonomi så kan vi konstatera att det finns en hel del att spara på att göra smartare val kring bolån, om man bara förstår hur prissättningen fungerar. Bolåneaktörer har en listränta för bolån, alltså priset i skyltfönstret för att låna pengar till din bostad. Utifrån listpriset lämnas ofta en rabatt som kan bero på en mängd olika faktorer. Bortsett från bankens kostnader för bolåneverksamheten och hur marknaden ser ut sätts priset ofta utifrån en del andra individuella parametrar, exempelvis hur mycket du lånar i förhållande till bostadens värde (belåningsgrad), hur stort lån du tar, och inte minst hur mycket sparkapital du har och hur mycket andra finansiella tjänster du köper hos banken.

Det är dock sällan som prislistan är så transparent att du som vill låna pengar till en bostad själva kan räkna ut den individuella räntan. Oftast sätts priset utifrån hur god förhandlare du är, men som tur är finns det alternativ i form av färdigförhandlade bolån.

Färdigprutat och klart eller förhandla?

Handen på hjärtat, hur bekväm känner du dig på marknaden utomlands när du frågar vad dom där sandalerna kostar och du får ett svar som du vet är ett pris som säljaren inte förväntar sig att få och du måste pruta för att inte göra en riktigt dålig affär. Går du igång på förhandlingssituationen? Eller känner du dig som mig – väldigt obekväm? Oavsett vad priset hamnat på när jag går därifrån med sandalerna i en påse så har jag ingen aning om huruvida det var en bra affär eller inte. Jag hade kanske fått ner priset ytterligare om jag också hade köpt en sarong? Hade sandalerna varit billigare hos säljaren bredvid? Men hade dom då varit av samma kvalitet? Vad hade hänt om jag hotat med att köpa ett par hos konkurrenten bredvid, eller om jag rent av sagt att det inte blir nån affär? Hade säljaren kommit springande efter mig och sagt att jag vinner och får köpa dom för det pris jag erbjöd? Och hade jag då känt mig nöjd men trots allt ändå blivit lurad?

Lite så är det med bolån. Listräntan i skyltfönstret är ett frånpris, fast tvärtom då. Ju fler andra produkter och tjänster du köper, desto bättre förhandlingsläge. Men förhandla måste du göra hos de allra flesta bolåneleverantörer om du ska få ett rimligt pris. Det som är en stor skillnad i jämförelsen med semestershoppingen på marknaden är att när sandalerna är betalda så är dom dina. Ett bolån behöver du betala ränta för under en lång tid, och det du har lyckats förhandla till dig är en tillfällig rabatt som gäller under en bråkdel av den tiden, oftast ett eller två år (om du inte har bundit din ränta) sen åker du upp på listpris igen – om du inte själv har håller koll på när det sker och går tillbaka till säljaren med mössan i handen och förhandlar på nytt. Sen kan man förstås alltid hota med att gå någon annanstans där man blir erbjuden ett lägre pris, det brukar göra susen.

Att det fungerar så här gör också att det mer eller mindre är omöjligt att jämföra priser. Sedan ett antal år tillbaka behöver banker och bolåneinstitut redovisa den genomsnittliga räntan efter individuella rabatter för nya och omförhandlade lån (se https://www.konsumenternas.se/lana/olika-lan/om-bolan/jamfor-borantor). Det ger dig en fingervisning om vad andra lyckats förhandla till sig, men det säger ingenting om hur mycket andra produkter och tjänster som krävts och rimligheten i prissättningen av dem. Det säger heller ingenting om vad du får i form av enkla och smidiga processer och god service.

Det finns stora pengar att spara

Det finns stora pengar att spara på att vara lite om sig och kring sig när det kommer till bolån, oavsett om du väljer en bolåneleverantör där du behöver förhandla till dig en rabatt eller en med ett pris för alla – färdigprutat och klart. Om du är den som är om dig och kring dig och slutligen får vad som förefaller vara en bra ränta från en traditionell bolåneleverantör så kommer du att behöva göra om samma övning igen när villkorsbindningstiden går ut. Och sen igen och igen. Med färdigförhandlade bolån slipper du bevaka och förhandla stup i kvarten.

Lek med tanken att du har en bostad i Stockholms län, värderad till 4 mkr[1], du har ett lån på halva marknadsvärdet. Enligt ett genomsnitt av de fyra storbankernas listpris[2] skulle du betala 48 000 kr per år (före skattereduktion) om du köpte ett bolån oprutat. Lyckas du förhandla som genomsnittssvensken[3] har du sparat 15 000 kr per år (före skattereduktion). Har du riktigt goda ekonomiska förutsättningar och är en jäkel på att förhandla finns det troligen ännu mer att hämta. Om du som jag gärna slipper pruta och förhandla kan du välja en mindre aktör med samma ränta för alla, färdigprutat och klart utan krav på andra finansiella produkter och tjänster och ändå spara mer än 22 000 kr per år[4] vilket är 7 000 mer än genomsnittssvensken. Dessutom slipper du hålla koll på när rabatten löper ut och kan lägga både din tid och dina pengar på annat du tycker är kul[5]. Oavsett om du väljer den lilla aktören med transparent pris eller förhandlar dig till en bra rabatt så är det läge att se över ditt bolån – det finns mycket pengar att spara för de flesta av oss.

 

//Camilla Rydell, VD Stabelo AB

 

 

[1] Genomsnittspriset för en bostadsrätt var i Stockholms län 3 532 tkr i perioden maj-juli 2020 och för en villa 5 974 tkr motsvarande period enligt Svensk Mäklarstatistik.

[2] Oviktat genomsnitt av listräntan för 3 mån bindningstid hos SEB, Swedbank, Handelsbanken och Nordea var 2,40% per 2020-08-11

[3] Oviktat genomsnitt av rapporterad genomsnittsränta för 3 mån bindningstid under juli 2020 hos SEB, Swedbank, Handelsbanken och Nordeas var 1,65%

[4] Stabelos färdigförhandlade ränta för 3 mån bindningstid per 2020-08-14

[5] t.ex. umgås med vänner och familj, spela kubb och ha picknick medan det fortfarande går att vistas utomhus

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Avkastningen kan också öka eller minska på grund av förändringar i valutakursen. Vi reserverar oss för eventuella fel i aktie- och fondinformationen som lämnas på denna sida. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.