6 saker att granska i bostadsrättsföreningens årsredovisning

Hur granskar man föreningens ekonomi när man ska köpa bostadsrätt? Bolånespecialisten Julia Zakrisson från Stabelo listar sex viktiga saker att titta på i bostadsrättsföreningens årsredovisning.

När du köper en ny bostadsrätt blir du medlem i en bostadsrättsförening. Egentligen äger du inte själva lägenheten då, utan du har köpt rätten att använda den. Det är av många anledningar viktigt att granska bostadsrättsföreningens ekonomi. Föreningens ekonomi blir till viss del en del av din ekonomi – om det går dåligt för föreningen kan de behöva höja din avgift och det kan även minska värdet på din lägenhet vid en eventuell försäljning.

1. Hur många lägenheter finns det?

Börja med att se över hur många lägenheter som finns i föreningen. Om det är färre än 10 lägenheter anses det vara en liten förening. Att köpa en lägenhet i en mindre förening innebär en högre risk av flera anledningar. Färre hushåll delar på kostnaderna för underhåll och andra utgifter. Om föreningen behöver ta upp nya lån vid till exempel stambyte så kommer den högre räntekostnaden att påverka varje medlem mer än om det är en större förening. Det kan till och med potentiellt höja månadsavgiften.

Det är inte heller ovanligt att banker till och med nekar bolån vid köp av en lägenhet i en mindre förening just på grund av den högre risken. Även om du beviljas lån kan detta göra det svårare vid en framtida försäljning av lägenheten. Banker kan även neka lån till själva föreningen eller ge föreningen sämre villkor i form av högre ränta.

2. Skuld per kvm

I många fall framgår skuldsättningen per kvadratmeter i början av årsredovisningen, och om det inte står där kan du enkelt räkna ut det själv. Det gör du genom att leta upp föreningens lån och dela det med den totala bostadsytan på föreningen. Föreningens lån hittar du lättast under noterna i slutet på årsredovisningen, leta efter ”skulder till kreditinstitut”. En tumregel är att allt under 5 000 kr per kvadratmeter är bra, är skulden över 10 000 kr per kvadratmeter så bör man sätta sig in lite mer i varför belåningen är så hög.

Annons

3. Avgift per kvm

Se över vad föreningens avgift per kvadratmeter är, ofta hittar du även det i början av årsredovisningen men annars kan du räkna ut det själv. Leta bland noterna efter årsavgifter och dela det med föreningens totala yta. Normalt är avgiften mellan 500 och 700 kr per kvadratmeter och år.

En låg avgift kan betyda att föreningen har låga driftkostnader, är lågt belånade och har en god ekonomi vilket allt är positivt för dig som medlem. Det kan också betyda att föreningen har valt att inte amortera, inte sparar tillräckligt till kommande renoveringar eller inte tagit höjd för högre ränteläge.

4. Äkta eller oäkta förening?

De allra flesta bostadsrättsföreningar är äkta. En förening klassas som en oäkta förening om mer än 40 % av föreningens intäkter kommer från till exempel hyreslägenheter, hyreslokaler eller månadsavgifter från juridiska personer. Det kan skilja sig från år till år om föreningen klassas som oäkta eller inte.

Det är skattemässiga skillnader på att ha ägande i en äkta eller oäkta förening. I en oäkta förening kan du i vissa fall få en lägre eller ingen månadsavgift och du kan få bli förmånsbeskattad för detta. Om du har en bostad i en oäkta förening kommer du även att betala högre vinstskatt, 30 % i en oäkta förening och 22 % i en äkta. Du kan i regel heller inte göra uppskov på skatten i en oäkta förening.

5. Tomträtt eller äganderätt?

Många bostadsrättsföreningar äger inte marken som huset står på utan i stället har de tomträtt vilket betyder att de hyr den av kommunen. Om kommunen höjer hyran kan det påverka din avgift och föreningens ekonomi. I vissa fall överväger föreningarna att köpa loss tomten men kommer då troligtvis att behöva ta upp nya lån.

Det är främst föreningar i Stockholm, Göteborg och Malmö som drabbas av hyreshöjningarna. Till exempel har kostnaden för en förening i Stockholm höjts från 5,6 miljoner 2010 till 12,2 miljoner 2025 och det slår naturligtvis hårt på föreningens ekonomi och din avgift.

6. Gör en helhetsbedömning

När du gått igenom punkterna ovanför har du troligtvis fått en ganska bra helhetsbild av föreningen och om du har frågor du inte hittar svar på i föreningens årsredovisning eller stadgar kan du alltid kontakta styrelsen eller fråga din mäklare om hjälp.

Lycka till!
Varma bolånehälsningar, Julia Zakrisson, bolånespecialist på Stabelo.

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Avkastningen kan också öka eller minska på grund av förändringar i valutakursen. Vi reserverar oss för eventuella fel i aktie- och fondinformationen som lämnas på denna sida. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza. Bolån+ Landshypotek är ett samarbete mellan Avanza Bank AB (org.nr 556573-5668, Box 1399, 111 93 Stockholm) och Landshypotek Bank AB. Kreditgivare är Landshypotek Bank AB. Gäller för upp till 75% av bostadens värde. Bolån+ Stabelo är ett samarbete mellan Avanza Bank AB (org.nr 556573-5668, Box 1399, 111 93 Stockholm) och Stabelo AB. Kreditgivare är Stabelo AB. Gäller upp till 60% belåning av bostadens värde.