Hur utvecklas bolagen som Avanza Fastighet by Norhammar investerar i?

Hur utvecklas Avanza Fastighet by Norhammar? Per den 30 november har fonden fallit med ca 36% sedan lansering. Det är dock glädjande att avkastningen har varit positiv både i oktober och november, efter dramatiska kursfall tidigare i år. Här berättar förvaltaren Peter Norhammar om den senaste tidens utveckling.

Som jag har påpekat tidigare så är den senaste tidens positiva utvecklingen för både börsindex och fastighetsaktier förhoppningsvis ett tecken på att geopolitik, inflation och kommande recession redan är inprisade i dagens aktiekurser. Aktiemarknaden ligger som bekant alltid före den reala ekonomin och historien visar att de bästa investeringsmöjligheterna uppstår när oron och osäkerheten är som störst!

Vad har påverkat aktierna som fonden investerar i?

November bjöd på en liknande börsutveckling som vi såg i oktober. Bolagens stabila kvartalsrapporter bidrog till minskad stress i det finansiella systemet, men inflation och ränterörelser var fortfarande aktiemarknadens främsta drivkraft. Amerikansk statistik betyder mest och inflationen för oktober på 7,7 % var oväntat låg, vilket fick börserna att andas ut. Även om FED signalerar ett fortsatt behov av högre räntor diskonterade marknaden en lägre räntehöjningstakt framöver. Marknadens tolkning är att inflationen har nått toppen. Nordiska fastighetsaktier, som trots bolagens relativt stabila kassaflöden, har en volatil kursutveckling steg med cirka 6% dagen efter inflationsbeskedet. Senare höjde även Riksbanken styrräntan med 0,75% och höll en presskonferens i samband med det. Kommunikationen, som beskrev ett behov av ytterligare räntehöjningar, mottogs väl och nordiska fastighetsaktier steg med ca 2,5% samma dag. Aktiemarknadens beteende tyder på att hög inflation och fortsatta räntehöjningar redan är diskonterade i aktiekurserna eftersom minsta tecken på att inflationen saktar ner skapar ett positivt sentiment.

Hur utvecklas fastighetsbolagen?

Under månaden presenterade den sista hälften av de börsnoterade nordiska fastighetsbolagen sina resultat för 3:e kvartalet. Sammanfattningsvis ser vi fortfarande en stor skillnad mellan vad som händer på aktiemarknaden och hur verkligheten ser ut. Medianföretaget rapporterade en uppgång i substansvärde (bolagets tillgångar minus skulder) på ca 18% jämfört med ett år sedan och ca 1% högre jämfört med föregående kvartal samt ett förvaltningsresultat (resultat efter finansnetto men före värdeförändringar. Kan liknas vid kassaflöde före skatt.) som steg ca 4% jämfört med tredje kvartalet förra året. Efterfrågan på kontor, lager/industri- och logistiklokaler är fortsatt god. Stigande räntekostnader är synliga men kommer med en betydande fördröjning eftersom bolagen i olika omfattning har bundna räntor. Skillnaderna mellan olika bolag är stora men medianbolaget i sektorn har en räntetäckningsgrad på ca 3,5 ggr vilket innebär att de är väl rustade för kommande högre räntekostnader.

Hur utvecklas transaktionsmarknaden?

Bolagens strategier skiljer sig mycket. Medan Castellum, Corem och SBB säljer tillgångar för att minska skuldsättningen har Whilborgs, Nyfosa och Emilshus kommunicerat att de planerar att vara nettoköpare kommande året. Catena genomförde en riktad nyemission som tillförde kapital för att finansiera fortsatt tillväxt genom projektutveckling och förvärv. Vi noterar också ett ökat intresse från utländska aktörer som nu har en chans att köpa nordiska fastigheter och samtidigt dra nytta av de för närvarande svaga valutorna i Norge och Sverige. Som ett exempel på detta placerade SBB delar av sitt fastighetsbestånd i ett nybildat dotterbolag och sålde sedan 49% av det till jätten Brookfield. Fastigheter i centrala Stockholm säljs till fortsatta rekordpriser exemplifierat med två EQT-veteraners förvärv av en kontorsfastighet på Lästmakargatan. Samtidigt har Akelius fortsatt att köpa aktier i Castellum som handlas med rabatt jämfört med underliggande fastighetstillgångar. Det breda mönstret är att långsiktiga aktörer med litet behov av lånat kapital är nettoköpare, medan vissa aktörer med mer ansträngda balansräkningar måste sälja.

Totalt sett är transaktionsvolymerna låga och osäkerheten i fastighetsvärderingarna är därför stor. Det är dock värt att påpeka att oavsett om bolagen nu säljer fastigheter under bokfört värde så är det knappast en överraskning för börsen med tanke på att aktiernas låga värdering, se nedan.

Vad händer på finansieringsmarknaden?

Även vad gäller finansiering ser vi en mycket blandad bild. Bankerna är välmående och öppna för affärer medan obligationsmarknaden fortfarande är dåligt fungerande med höga räntekostnader som följd. Nyhetsflödet i olika mediekanaler beskriver tydligt negativa följder av de högre räntorna. Vissa fastighetsbolag och enskilda fastighetsprojekt har eller kan få problem. Det är dock värt att poängtera att flertalet av de börsnoterade fastighetsbolagen har väldiversifierade portföljer av räntebärande skulder bestående av olika finansieringskällor (banklån, obligationslån, hybrider, D-aktier) med olika villkor och löptider. Syftet är att minska risken vad gäller både ränte- och skuldförfall. Flera bolag har inget eller lågt beroende av obligationsmarknaden.

Vilka aktier var vinnare i november?

SBB var en av vinnarna med en aktiekurs som steg 25%. Aktien påverkas positivt av de åtgäder, tex återköp av obligationer och försäljning av fastigheter, som bolaget gör för att minska skuldsättningen. Att SBB agerar resolut påverkar hela sektorn positivt vilket är glädjande. Andra vinnare var Atrium Ljungberg, Emilshus, Fastpartner, Nyfosa, Platzer, Sagax och Wihlborgs med aktiekurser som steg 13-17%. Dessa bolag genererar starka kassaflöden och är väl positionerade för att hantera högre räntekostnader.

Vad kännetecknar innehaven i Avanza Fastighet by Norhammar?

Vårt fokus på bolag som genererar starka kassaflöden och har hög andel KPI-justerade hyresintäkter kvarstår. Den nuvarande portföljen består av stabila bolag, med höga räntäckningsgrader, som är väl rustade för att klara högre räntor och potentiellt svagare efterfrågan till följd av en sämre konjunktur. Vi investerar gärna i bolag som genom fortsatta investeringar kan skapa bra aktieägarvärde. Exempel på sådana bolag är de nu största innehaven i fonden vilka är Castellum, Catena, Sagax och Wihlborgs. Andra intressanta innehav är de lite mindre och därför delvis underanalyserade bolagen Emilshus, Stenhus och Swedish Logistic Property.

Hur värderas de nordiska fastighetsbolagen nu?

I slutet av november var aktiekurserna fortsatt nedpressade av rädsla för stigande räntekostnader och recession. Det genomsnittliga bolaget i sektorn värderas nu med ca 30% rabatt jämfört med redovisat substansvärde (bolagets tillgångar minus skulder). Värderingen är i linje med de nivåer vi upplevde i samband med den stora recessionen 2007-09 som anses vara den värsta finanskrisen sedan depressionen på 1930-talet.

Vad har vi för förväntansbild för 2022-23?

Skillnaderna mellan olika segment kommer vara betydande vad gäller både värde- och kassaflödesutveckling. Som vi tidigare påpekat beror skillnaden på att kommersiella fastigheter oftast har KPI-justerade hyresavtal som ger goda möjligheter till kompensation för stigande inflation. För bostadsfastigheter kommer det bli utmanande att höja hyrorna i linje med nuvarande inflationstakt. Beträffande stigande finansieringskostnader kommer den negativa påverkan ske med eftersläpning eftersom räntorna är bundna i varierande grad. För närvarande upgår den genomsnittliga räntan till ca 2,5% för bolagen och vi räknar med att den stiger ytterligare med ca 1 % under de kommande 12 månaderna, vilket är hanterbart för flertalet bolag.

Sammantaget förväntar vi oss att medianbolaget i sektorn kommer att växa förvaltningsresultatet per aktie med ca 5% under 2022 och prestera starka kassaflöden även efter det. Vi tolkar de låga värderingarna på börsen som att aktiemarknaden förväntar sig snabbt fallande fastighetsvärden överlag, vilket vi bedömer är långt ifrån självklart. Vi förväntar oss dock att några av bolagen gör mindre nedjusterar av sina redovisade marknadsvärden och mest markant för bostadshyresfastigheter. Vi ser en risk för fortsatt fallande värden för bostadsrätter och småhus.

Vi lever uppenbarligen i oroliga tider, både ekonomiskt och geopolitiskt. Nuvarande värderingsnivåer på aktiemarknaden antyder dock att förväntansbilden är låg. Trots signaler om ytterligare styrräntehöjningar steg fastighetsaktier i november, vilket också tyder på att mycket av osäkerheten och inflationsoron redan är inprisad.

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser, Peter Norhammar.

Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.