Räntor och geopolitik – förvaltaren om fastighetssektorn i mars

Geopolitisk oro och ränterörelser satte tonen för marknaden i mars. Här ger Peter Norhammar, fondförvaltare av Avanza Fastighet by Norhammar, sin syn på utvecklingen och vad det innebär för fastighetssektorn framåt – med fokus på räntekänslighet, bolagens fundamenta och möjliga scenarier i ett osäkert marknadsläge.

Hur utvecklas Avanza Fastighet by Norhammar?

I mars avkastade fonden -9,4%. Det är tråkigt med negativ avkastning, men samtidigt är jag glad över att vi utvecklas betydligt bättre än fastighetsaktieindexet SIX Nordic Real Estate. Vi kan också konstatera att Avanza Fastighet by Norhammar är den fastighetsfond som har gett överlägset bäst avkastning av alla liknande fonder på Avanzas plattform under de senaste 1, 2 och 3 åren.

Vad påverkade börssentimentet?

Geopolitisk oro

Globala aktiemarknader föll under månaden som en följd av kriget i Mellanöstern och dess påverkan på energipriser och räntor. Nordens bygg- och fastighetsbolag drogs med i fallet. Månaden avslutades dock i ett mer konstruktivt tonläge efter lugnande kommentarer från Fed-chefen Jerome Powell, som underströk att högre energipriser hittills endast haft en begränsad påverkan på de långsiktiga inflationsförväntningarna. Det bidrog till att dämpa oron, gav en snabb nedgång i marknadsräntor och utlöste ett lättnadsrally på aktiemarknaden, där fastighetsaktier framträdde som relativa vinnare.

Inflation och räntepolitik

Federal Reserve, ECB, Bank of England och svenska Riksbanken lämnade sina styrräntor oförändrade vid sina möten i mars. Som väntat betonade centralbankerna att de ekonomiska konsekvenserna av utvecklingen i Mellanöstern fortsatt är osäkra. Erfarenheten visar att centralbanker ofta ser igenom temporära energiprisstörningar så länge de underliggande ekonomiska utsikterna är intakta, även om effekten på marknadsräntorna blir påtaglig på de kortsiktiga finansiella marknaderna. Både Fed och Riksbanken stod fast vid sina respektive räntebanor, vilket för Riksbanken innebär en prognos om en oförändrad styrränta under året.

Hur påverkas bolagen fundamentalt av högre räntor?

Vi har i tidigare månadsrapporter beskrivit att fastighetsbolagen för närvarande utvecklas starkt, med stigande kassaflöden, ökande substansvärden och mycket god tillgång till lånekapital. Mot den bakgrunden är det intressant att titta närmare på hur sektorn påverkas fundamentalt av de senaste rörelserna i räntor och marknad.

Kortsiktiga ränterörelser

Korta och långa marknadsräntor steg med ca 0,2-0,5% under månaden, vilket kan framstå som dramatiskt. Det är dock viktigt att komma ihåg att bolagen vi investerar i har en genomsnittlig räntebindning på ungefär tre år, vilket innebär att kortsiktiga ränterörelser inte i någon större utsträckning påverkar upplåningskostnaderna på kort sikt. Kreditspreadar – riskpåslaget över basräntor – tenderar dessutom i praktiken att justeras gradvis snarare än abrupt. Vi konstaterar också att den så kallade refinansieringsrisken under det kommande året är låg eftersom antalet obligationsförfall från fastighetsbolagen är lågt ur ett historiskt perspektiv.

Framåtblickande scenarioanalys

Det mest positiva scenariot vore ett snabbt slut på konflikten, vilket skulle innebära normaliserade energipriser och räntenivåer och endast begränsade konsekvenser för den globala tillväxten. Ett sådant utfall skulle sannolikt leda till tydligt ökad riskaptit och stigande aktiekurser i sektorer som har underpresterat sedan krigsutbrottet.

Ett mer sannolikt scenario är ett relativt snabbt slut på konflikten, men med kvarstående negativa effekter på global ekonomi. I en sådan miljö vill vi lyfta fram att fastigheter typiskt fungerar som en defensiv sektor med relativt säkra intäkter genom långa hyreskontrakt. Detta scenario skulle också sannolikt leda till en mer stimulativ penning- och finanspolitik.
Ett tredje, mer utmanande scenario innebär en mer utdragen konflikt och varaktigt högre energipriser som gradvis driver inflation och räntor uppåt. I ett sådant fall skulle fastighetsbolagens intäkter automatiskt justeras upp via KPI-kopplade hyresklausuler. En uthållig, positiv inflation är strukturellt gynnsam för fastigheter vars successiva hyreshöjningar, i kombination med ränta-på-ränta-effekter bidrar till en attraktiv totalavkastning.

Fondens största innehav

Se fler innehav eller starta ett månadssparande här.

Med hopp om en fredlig värld och stigande börser,

// Peter Norhammar, fondförvaltare av Avanza Fastighet by Norhammar

Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.