Augusti: fastighetsbranschen skapar värde – men börsen tvekar

Trots stigande räntor och en svagare konjunktur har fastighetsbolagen fortsatt att skapa värde. Sedan slutet av 2020 har substansvärdena i snitt ökat med 87 procent, medan aktieavkastningen uppgått till 6 procent. Peter Norhammar, förvaltare av fonden Avanza Fastighet By Norhammar, summerar augusti och delar sin syn på fastighetsbranschens värderingar och utsikter.

Hur utvecklas Avanza Fastighet by Norhammar?

I augusti avkastade fonden -1,2%, vilket var något bättre än vårt jämförelseindex SIX Nordic Real Estate. Sedan årsskiftet har dock fonden presterat ca 3,5% bättre än jämförelseindex.

Avkastningen påverkades positivt av våra innehav i Magnora Data Center samt i byggentreprenörerna AF Gruppen, NCC och Veidekke. Magnora steg med cirka 24% efter besked om att bolaget säkrat tillgång till el för ett av sina större datacenterprojekt i Finland. AF Gruppen, NCC och Veidekke steg med 4-12%. Veidekkes kvartalsrapport överträffade marknadens förväntningar på samtliga viktiga punkter och bekräftade bolagets fortsatt höga lönsamhet och starka projektkontroll. Resultatet ledde även till ökat investerarintresse i Veidekkes branschkollegor.

Innehaven i NP3 Fastigheter och Pandox påverkade avkastningen negativt då aktierna föll med 4–5%. Noterbart är att nedgångarna inträffade utan några tydliga bolagsspecifika nyheter eller fundamentala förändringar, vilket gör kursutvecklingen svår att förklara ur ett fundamentalt perspektiv.

Vad händer fundamentalt i fastighetsbranschen?

Tabellen ovan illustrerar en av de mest anmärkningsvärda egenskaperna hos dagens börsnoterade fastighetsmarknad: den stora skillnaden mellan bolagens värdeskapande och aktiekursernas utveckling. Sedan utgången av 2020 har bolagen i tabellen ökat sina substansvärden [1] per aktie med i genomsnitt 87%. Siffrorna baseras på redovisade och reviderade bokslut och speglar fastighetsvärden som vid upprepade tillfällen bekräftats genom faktiska transaktioner på den privata fastighetsmarknaden.

Det som gör resultaten särskilt anmärkningsvärda är att de uppnåtts under en period som präglades av stigande inflation, högre räntor och en svagare konjunktur. Den femåriga svenska swapräntan steg från omkring 0,1% till cirka 2,9%. Trots detta har bolagen fortsatt att skapa en betydande ökning av sina substansvärden. Detta visar enligt vår mening att fastighetsbolag med kontrollerad belåning, kompetenta ledningsteam och exponering mot attraktiva segment kan generera god avkastning även i perioder med tuffa förutsättningar.

Tillväxten i substansvärde (avkastningen) överstiger dessutom tydligt aktiemarknadens generella långsiktiga avkastningskrav. Värdeskapandet har uppnåtts genom aktiv förvaltning av befintliga portföljer av fastigheter och räntebärande skuld samt genom förvärv, projektutveckling och operativa förbättringar.

Aktieavkastningen har inte följt samma utveckling utan har gett endast 6% i genomsnitt. Värderingsmultiplarna har därmed fallit kraftigt. Enligt vår bedömning speglar detta främst investerarnas oro kring inflation och räntor snarare än någon försämring av bolagens fundamentala utveckling.

Historiskt har det dock funnits ett tydligt samband mellan utvecklingen av substansvärden och aktiernas avkastning. Baserat på våra egna och externa analytikers prognoser bedömer vi att den höga lönsamheten och värdeskapandet kommer att fortsätta under återstoden av 2026 och in i 2027. Bolagen i tabellen representerar en stor del av innehaven i Avanza Fastighet by Norhammar och erbjuder enligt vår bedömning en attraktiv kombination av starka fundamenta, tillväxtmöjligheter och historiskt låga värderingar.

Fondens största innehav

1. Emilshus B
2. Catena
3. Intea Fastigheter B
4. Swedish Logistics Property B
5. NP3 Fastigheter
6. Logistea B
7. Stendörren Fastigheter B
8. AF Gruppen
9. Veidekke
10. Pandox B

Se fler innehav eller starta ett månadssparande här.

Med hopp om en fredlig värld och stigande börser,

// Peter Norhammar, förvaltare av Avanza Fastighet by Norhammar

Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.

Källor

[1] Substansvärdena motsvarar justerat eget kapital, vilket inkluderar samtliga fastigheter till marknadsvärde men exkluderar marknadsvärdering av finansiella instrument, uppskjuten skatt samt fastighetsrelaterade transaktionsskatter.