Septembers fastighetsbörs: vinsterna växer, kurserna släpar efter
Trots högre räntor och en skakig fastighetsbörs har många fastighetsbolag fortsatt att öka sina vinster – men aktiekurserna speglar inte samma utveckling. Peter Norhammar, förvaltare av Avanza Fastighet by Norhammar, tittar närmare på septembers siffror och förklarar varför han bedömer att dagens värderingar kan ge en intressant ingång för långsiktiga investerare.
Hur utvecklas Avanza Fastighet by Norhammar?
I september avkastade fonden -7,4%, vilket var i linje med vårt jämförelseindex SIX Nordic Real Estate. Sedan årsskiftet har dock fonden presterat ca 3,2% bättre än jämförelseindex.
Vad händer fundamentalt i fastighetsbranschen?
Förvaltningsresultat jämfört med börskurser [1] [2] [3]
Denna månad riktar vi fokus mot utvecklingen av fastighetsbolagens förvaltningsresultat per aktie, vilket har fördelen att bygga på faktiskt redovisade vinster efter finansieringskostnader och därmed innehåller mycket liten bedömningsosäkerhet. Jag väljer att avmaskera aktierna för att mitt budskap skall bli tydligare för sektorn som helhet och för att inte påverka era val av enskilda aktier på börsen.
Tabellen ovan illustrerar ännu en anmärkningsvärd egenskap hos dagens börsnoterade fastighetsmarknad. Sedan utgången av 2020 har bolagen i tabellen – som utgör en stor del av Avanza Fastighet by Norhammar – ökat sitt förvaltningsresultat per aktie med i genomsnitt 72%. Detta har skett under en period som präglats av stigande inflation, högre räntor och periodvis svagare ekonomisk aktivitet.
Utvecklingen visar att framgångsrika fastighetsbolag inte enbart är passiva ägare av byggnader. Värdeskapandet har drivits av aktiv kapitalallokering genom förvärv, projektutveckling, omförhandling av hyresavtal, investeringar i befintliga fastigheter, återköp av egna aktier samt optimering av finansieringen. Resultaten visar också att kassaflöden och fastighetsvärden är betydligt mer inflationsskyddade än många investerare antar, eftersom hyrorna ofta är helt eller delvis kopplade till inflationen. Baserat på våra egna och externa analytikers prognoser bedömer vi att vinsttillväxten kommer att fortsätta under återstoden av 2026 och in i 2027.
Trots detta har aktiekurserna utvecklats betydligt svagare än bolagens underliggande vinster. Medan förvaltningsresultatet per aktie stigit kraftigt har aktiekurserna som grupp endast ökat marginellt, vilket har lett till kraftigt fallande värderingsmultiplar.
Fondens största innehav
- Emilshus B
- Catena
- Intea Fastigheter B
- Swedish Logistics Property B
- Wilhborgs Fastigheter
- Logistea B
- Veidekke
- Warehouses De Pauw SA
- NP3 Fastigheter
- Altra Fastigheter
Se fler innehav eller starta ett månadssparande här.
Enligt vår bedömning speglar värderingsmultiplarna främst investerarnas oro kring räntor och inflation snarare än någon försämring av bolagens fundamentala utveckling. För investerare innebär det att fastighetsbolagens kassaflöden idag kan köpas till betydligt lägre värderingar via börsen än i verkligheten. Historiskt har tillväxt i kassaflöden, substansvärden och aktieavkastning förr eller senare tenderat att följa varandra.
Med hopp om en fredlig värld och stigande börser,
Peter Norhammar, förvaltare av Avanza Fastighet by Norhammar
Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.
Källor
[1] Förvaltningsresultat = redovisat resultat efter betalda räntor men före värdeförändringar på fastigheter och derivatpositioner.
[2] Fem av bolagen i tabellen börsnoterades mellan mars 2021 och juni 2022. Avseende de aktierna är aktieavkastningen uppmätt mellan börsnoteringen och september 2026. Tillväxten i förvaltningsresultat mäts från året innan börsnoteringen för att öka jämförbarhet. Avseende ett av bolagen är förvaltningsresultatet mätt från 2022 då bolagets verksamhet övergick till att vara fastighetsbolag.
[3] Respektive bolags kvartalsrapportering samt Bloomberg.