Är det rätt läge att satsa på fastighetsaktier?
Vi har snackat med stjärnförvaltaren Peter Norhammar på Avanza Fastighet by Norhammar om framtidsutsikterna för både börsen och fastighetsbolagen. Varför tror han att det är läge att satsa på fastighetsaktier just nu och vilka kriterier är viktigast att kolla på när man utvärderar ett fastighetsbolag? Peter ger oss svaren.
Varför tror du att fastighetsaktier kan fortsätta stiga?
Efterfrågan på lokaler är fortsatt stark och bolagen har hyrt ut betydligt fler kvadratmeter i år jämfört med 2021. Hittills presterar bolagen bra värdeutveckling av det egna kapitalet och vi bedömer att det genomsnittliga bolaget kommer lyckas öka sina kassaflöden i år.
Trots den fina utvecklingen så värderas aktierna betydligt lägre än på många år, så det är uppenbart att en sämre konjunkturell utveckling och en lägre framtida efterfrågan på lokaler redan ligger i förväntansbilden. Vi ska komma ihåg att börsen agerar snabbt och har historiskt i förväg intecknat fler kriser än vad som faktiskt har inträffat.
Flera fastighetsbolag tål betydligt högre räntor än idag utan att hamna i problem. Belåningsgraderna är lägre än på många år och i Norden har vi välskötta banker som kan låna ut pengar när den mer kortsiktiga obligationsmarknaden är mer ovillig att erbjuda lånat kapital till rimliga räntor. Vi bör också tänka på att fastigheter historiskt är en real tillgång som behåller sitt reala värde oavsett hög eller låg inflation.
Vill du investera i fastigheter? Genom att spara i en fond som Avanza Fastighet by Norhammar får du många fastighetsbolag för pengarna och slipper välja ut guldkornen själv.
Vilka typer av fastighetsbolag fokuserar ni på i Avanza Fastighet by Norhammar?
Det beror på i vilken del av konjunkturcykeln vi befinner oss i. Just nu är vi särskilt intresserade av bolag som äger fastigheter med stabila och höga kassaflöden så att det finns en möjlighet att betala högre räntekostnader. Det är också viktigt att bolagen har hyresgäster som har råd att betala de högre hyror som inflationen automatiskt kommer leda till. Förutsättningarna för att bedriva lönsam nybyggnation och projektutveckling har försämrats. Därför fokuserar vi för närvarande på bolag som redan äger stabila tillgångar med förutsägbar avkastning.
Fondens 10 största innehav:
- Sagax B
- Castellum
- Balder
- Whilborgs Fastigheter
- Diös Fastigheter
- Catena
- Nyfosa
- Platzer Fastigheter Holding B
- FastPartner A
- Cibus Nordic Real Estate
Vilka kriterier är viktigast att kolla på när man utvärderar ett fastighetsbolag?
Ett viktigt kriterium för att vi ska investera är att bolaget ska ha en bevisad förmåga att skapa aktieägarvärde genom lönsam tillväxt. I övrigt har vi olika kriterier beroende på hur omvärlden ser ut. Just nu är räntetäckningsgrad (förmågan att betala sina räntor) ett mycket viktigt nyckeltal. Att bolagen har goda relationer med bankerna är också viktigt nu när obligationsinvesterarna inte är lika lättflörtade som tidigare.
Vad tror du om börsen under resten av året?
Det är alltid svårt att bedöma börsutvecklingen på kort sikt. Den beror ju på så många externa och bolagsspecifika händelser. Det brukar dock alltid löna sig att äga aktier i bolag som presterar bra lönsamhet. De flesta bolag i flera branscher kommunicerar att de är beredda på sämre tider. Om vi har en recession framför oss så är de alltså redo, vilket är glädjande. För närvarande ser de flesta bolag ut att fortsätta utvecklas väl så förhoppningsvis är börsens oro överdriven.
/Peter Norhammar, förvaltare, Avanza Fastighet by Norhammar.
Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.