Boprismysteriet – hur kan priserna på bostadsmarknaden fortsätta stiga?
Trots att vi fått se den snabbaste ränteuppgången sedan 90-talet så har bostadspriserna inte fallit tillbaka mer än till 2020 års nivåer. Hampus Brodén, VD på Stabelo, resonerar kring hur det kan komma sig – och om bopriserna egentligen har sjunkit mer än så, bara att vi inte ser det vid första anblick.
Efter 2014 när Riksbanken avskaffade styrräntan (alltså sänkte den till noll) rusade svenska huspriser med nästan 70% tills de toppade under 2022. Under samma tid ökade hushållen sina bolån från 2 500 miljarder kronor till ca 4 000 miljarder. Den stora uppgången i bostadspriser startade heller inte från några bottennivåer. Tvärtom hade huspriserna gått upp i det närmaste oavbrutet sedan mitten av 90-talet. Faktum är att Google-sökningar på termen ”bostadsbubbla” drog igång på allvar under 2013 och accelererade under 2014. Trots det fortsatte priserna att ånga på.
Mot den bakgrunden hade jag personligen gissat att den snabbaste ränteuppgången sedan 90-talet tillsammans med den största ökningen i allmänna levnadsomkostnader (inflation) sedan 90-talet och ökad geopolitisk oro i vårt närområde (Rysslands invasion av Ukraina) skulle ha fått svenska bostadspriser att falla en hel del. Trots det föll bostadspriserna bara tillbaka till 2020 års nivåer varpå de ganska snabbt började gå upp igen. Stockholmslägenheter handlas just nu bara 7% under toppen 2022. Det är inte utan att man kliar sig i huvudet och undrar hur det blev så?
Hur kan priserna på bostadsmarknaden fortsätta stiga?
Vi har inget jättebra svar på varför bostadspriserna har varit så pass robusta som de har varit. Vi kan dock konstatera att det inte är ett svenskt fenomen utan gäller på många marknader internationellt. Om vi tillåter oss att spekulera kan vi komma på några olika presumtiva förklaringar.
En förklaring skulle kunna vara att hushållen blev ännu mer hemmakära under coronapandemin. Många jobbar hemma i större utsträckning efter pandemin och kanske har det bidragit till att hushållen har skruvat upp andelen av deras inkomster som de är beredda att lägga på boendet.
En annan bidragande orsak kan vara att, även om räntorna gick upp snabbt, så har förväntningar på framtida räntor fallit lika snabbt. Just nu förväntar sig marknaden att Riksbankens styrränta är nere under 2% redan i mitten av 2025. Förväntningar om lägre räntor skapar troligen en påtaglig optimism om bopriser vilket kan göra det lättare att komma över den för tillfället lite högre rådande räntan.
Annons
En faktor av lite mer teknisk karaktär är svenskarnas historiska tendens att köpa först och sälja sen när det är dags att byta bostad. I slutet av perioden med stigande priser så var det två tredjedelar av alla som bytte bostad som köpte först och sålde sen. När priserna vände ner blev proportionerna de omvända, det vill säga två tredjedelar sålde först för att köpa sedan. Det innebar att det skapades fler ”stressade köpare” som alltså behövde hitta en ny bostad snabbt eftersom den gamla var såld och snart skulle frånträdas. Allt annat lika så är det bra för priserna om det finns fler stressade köpare. Denna förändring skulle alltså kunna ha bidragit som lite av en kudde för prisnedgången.
En sista potentiell förklaring är att huspriserna faktiskt har gått ner mer än vad det ser ut som när man tittar på dem i nominella termer. Riksbanken tryckte en sjuhelsikes massa pengar som ett sätt att stimulera ekonomin bland annat när coronapandemin drog igång. Det trycktes närmare bestämt 1000 miljarder kronor. När penningmängden ökar onormalt mycket under kort tid tenderar priser på allt från aktier till grönsaker att gå upp. Det är helt enkelt en större volym pengar som jagar samma mängd varor och tillgångar. Den effekten har vi ju till exempel sett på den vanliga inflationen i Sverige. Enligt det sättet att se det kan det alltså vara så att en del av motståndskraften i bostadspriser har mindre med värdet på bostäder att göra och mer med värdet på pengar att göra.
Kanske har det redan hänt?
Nominellt är bostadspriserna just nu bara 11% lägre än toppen under 2022. Rensat för inflation (KPIF) är dock priserna ner 21%. Faktum är att om man antar ett extremt monetaristiskt perspektiv och deflaterar bostadspriserna med penningmängden i Sverige så är de inte upp 51% över de senaste tio åren, som den nominella priskurvan gör gällande, utan ner 21%. Skulle man denominera bostadspriserna i guld i stället för svenska kronor så ser situationen ännu värre ut. Då år priserna ner 48% över de senaste tio åren. Det kan alltså vara så att man kan sluta vänta på den stora sättningen i svenska bopriser. Den kanske redan har hänt, bara inte nominellt.
// Hampus Brodén, VD Stabelo Group AB.
Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Avkastningen kan också öka eller minska på grund av förändringar i valutakursen. Vi reserverar oss för eventuella fel i aktie- och fondinformationen som lämnas på denna sida. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza. Bolån+ Landshypotek är ett samarbete mellan Avanza Bank AB (org.nr 556573-5668, Box 1399, 111 93 Stockholm) och Landshypotek Bank AB. Kreditgivare är Landshypotek Bank AB. Gäller för upp till 75% av bostadens värde. Bolån+ Stabelo är ett samarbete mellan Avanza Bank AB (org.nr 556573-5668, Box 1399, 111 93 Stockholm) och Stabelo AB. Kreditgivare är Stabelo AB. Gäller upp till 60% belåning av bostadens värde.