Experten om förväntningarna på fastighetsbolagen 2022

Hur påverkas fastighetsbolagen av räntehöjningar? Och rimmar aktiekursernas utveckling med det som sker i verkligheten just nu? Peter Norhammar, förvaltare av Avanza Fastighet by Norhammar, ger sin syn på läget och vad han förväntar sig av fastighetsbolagen under 2022.

Hur utvecklas Avanza Fastighet by Norhammar?

Per sista april har Avanza Fastighet by Norhammar fallit med ca 15,7% sedan vi lanserade fonden i februari. Av nedgången har 15,2% kommit i april månad. Avkastningen är i linje med vårt jämförelseindex SIX Nordic Real Estate som har fallit 15,4%.

Vad har påverkat aktierna som Avanza Fastighet by Norhammar investerar i?

Den överraskande höga inflationen och förväntningar om styrräntehöjningar dominerade nyhetsflödet under månaden och skapade ny rädsla och turbulens på aktiemarknaden. Bolag med relativt stabil resultatutveckling som Tele2, Telia, Axfood och AstraZeneca har varit vinnare hittills i år. Fastighetsbolag som normalt sett ses som stabila med sina inlåsta kassaflöden har dock tillhört förlorarna.

Marknaden har hittills bortsett från den inflationskompensation som flertalet fastighetsbolag erbjuder via KPI-justerade hyresintäkter och, åtminstone på medellång sikt, fasta räntor. Vi vill påminna om att fastighetsbolag är väl rustade för högre räntor med en belåningsgrad på ca 46% (52% inklusive hybridobligationer, D-aktier och preferensaktier), en räntetäckningsgrad på ca 4,7 gånger och en räntebindningstid på ca 3,3 år.

Annons

Vilka aktier har varit vinnare respektive förlorare under april?

Av de aktier som ingår i portföljen utvecklades Brinova, JM, SBB, Trianon och Balder svagast med kursfall på 18-27%. JM antas kunna få utmaningar med stigande byggkostnader. Gemensam nämnare för de övriga är att de har stor exponering mot hyresbostäder som inte har samma automatiska inflationskompensation som flertalet kommersiella lokaler.

Nyfosa och Stenhus föll med 18% respektive 25%. Nyfosas svaghet kan förklaras av att bolaget har en relativt kort räntebindningstid på 1,1 år. Stenhus offentliggjorde ett kombinerat kontant- och aktiebud för att förvärva Randviken. Vår tolkning är att Stenhus straffades av handelstekniska skäl även om affären kommer skapa aktieägarvärde.

Hur utvecklas bolagen som Avanza Fastighet by Norhammar investerar i?

Vi är just nu inne i perioden när vi får ta del av bolagens resultatrapporter för det första kvartalet 2022. Efter rekordstora uthyrningar av kommersiella lokaler under kvartal fyra 2021 är det intressant att se bolagens vidare leverans. När nästan 50% av företagen har presenterat sina resultat verkar den sammanlagda nettouthyrningen förbli tydligt positiv, vilket är betryggande. Mot bakgrund av de rapporter vi hittills har sett bedömer vi vidare att medianbolaget bland de nordiska fastighetsbolagen kommer att leverera tvåsiffrig tillväxt vad gäller både substansvärde per aktie och kassaflöde per aktie jämfört med samma period i fjol.

För närvarande upplever vi att det är en stor skillnad mellan aktiekursernas utveckling och vad som händer i verkligheten. Rent kliniskt innebär detta att aktierna har blivit billigare och nu värderas betydligt lägre än vad vi är vana vid. Vi lutar oss fortsatt på det historiska samband vi har sett mellan stigande kassaflöden och substansvärde per aktie och en positiv aktieavkastning över tid.

Vad har vi för förväntansbild för 2022?

Genom delvis inlåsta kassaflöden kommer flertalet fastighetsbolag sannolikt att leverera solida resultat framöver. För 2022 förväntar vi oss att medianbolaget bland de nordiska fastighetsbolagen kommer öka kassaflödet per aktie med nära 10% jämfört med 2021. Vi bedömer att substansvärdena kommer fortsätta stiga som ett resultat av kassaflöden från befintliga fastigheter och lönsam projektutveckling.

Det kommer vara stor skillnad i utveckling mellan olika delsegment. Behovet av lager och logistiklokaler drivs av strukturella trender som ökad penetration av e-handel. Behovet av industrilokaler förväntas också vara stabilt då antalet efterfrågade kvadratmeter inte nödvändigtvis korrelerar med produktionsaktiviteten i byggnaden. Samhällsfastigheter och dagligvaruhandel är andra segment som med all säkerhet kommer fortsätta att visa stabil tillväxt.

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser,
Peter Norhammar, förvaltare, Avanza Fastighet by Norhammar.

Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.