Fastighetsåret 2025: lägre kurser, starka resultat och utsikterna framåt

2025 visade att starka fundamenta inte alltid återspeglas i börskurserna på kort sikt. Här analyserar Peter Norhammar, fondförvaltare av Avanza Fastighet by Norhammar, fondens utveckling, marknadens drivkrafter och varför förutsättningarna inför 2026 ser allt mer intressanta ut för fastighetssektorn.

2025 – en tillbakablick

Hur utvecklades Avanza Fastighet by Norhammar?

Under helåret 2025 föll fonden med 1,95%. Även om vi alla önskar oss en bättre absolut avkastning så kan vi glädja oss åt att fonden överträffade fastighetsaktieindexet SIX Nordic Real Estate med ca 2% under året. Vi konstaterar vidare att fonden per 20251231 var upp med knappt 4% sett över 2 år (sedan 20231231) och upp med knappt 25% på tre år (sedan 20221231), vilket är glädjande.

Fundamenta vs börskurser under 2025

I tabellen nedan har vi sammanställt och jämfört bolagens fundamentala utveckling med aktiekursutvecklingen under året. Tabellen visar att operativa resultat [1], förvaltningsresultat [2], fastighetsvärden och substansvärden [3] har stigit under året. Den genomsnittliga räntekostnaden har tvärtom fallit, vilket har gynnat bolagen. Bolagens resultatutveckling har överlag infriat förväntningarna vilket har lett till oförändrade vinstestimat för åren 2025-27. Det senare sticker ut som positivt eftersom vinsestimaten för Nordens övriga småbolag har nedjusterats. Vi noterar även att att bolagens nettouthyrning återigen är positiv.

Trots allt detta har aktiekurserna fallit vilket har lett till att aktierna värderas med lägre värderingsmultiplar nu än för ett års sedan.

Fundamental utveckling jämfört med aktiekursutveckling för nordiska fastighetsaktier [4-5]

 

Hur har år 2026 startat?

För Avanza Fastighet by Norhammar har året startat med en avkastning på +/-% i januari vilket var bättre än fastighetsaktieindex som föll med ca 0,5%. En tongivande händelse var Catenas riktade nyemission om cirka 2,8 mdr sek som genomfördes till en premievärdering jämfört med aktuellt substansvärde. Emissionen – som är ett led i ett större fastighetsförvärv – är ett exempel på hur bra bolag kan använda aktien som finansiering när de växer vidare. Vi kommer troligen få se mer riktade nyemmisioner under året eftersom flera av fastighetsbolagen bedömer att möjligheten till lönsam tillväxt är god.

Vad påverkade börssentimentet januari?

Geopolitik och statsobligationsräntor

Månadens börsutveckling styrdes till stor del av Donald Trumps uttalanden om ett amerikanskt övertagande av Grönland och om nya hot om ökade handelstullar mot EU, vilket fick börserna att falla och räntorna att stiga. Räntorna föll sedan tillbaka och aktiemarknaden inkl fastighetsaktier återhämtade sig efter att Trump plötsligt ändrade sin kommunikation om Grönland i linje med sitt epitet TACO (Trump Always Chickens Out).

Påverkan från inflation och räntor

Utöver det geopolitiska nyhetsflödet påverkades aktiemarknaden även av inkommande data för inflationsutvecklingen, vilken gav positiva besked. Kärninflationen i euroområdet sjönk till 2,3% i december jämfört med förväntade 2,4%. Den nordiska börsnoterade fastighetssektorn steg med ca 3,5% i samband med denna datapunkt, vilket visar hur lite som krävs för att denna sektor skall stiga från dagens låga nivåer. Svensk kärninflation [6] uppgick till 2,3% vilket också var klart under förväntansbilden. Datan stärker bilden av att inflationen är på väg ner vilket är välkomna nyheter för Riksbanken och också ett tecken på att Riksbanken gjorde rätt som sänkte styrräntan den senaste gången.

Vilka är våra framtidsbedömningar?

Fastigheter är en lokal industri som i hög utsträckning styrs av den lokala ekonomins utveckling. Studier visar att BNP- och sysselsättningsutveckling är den viktigaste faktorn som styr totalavkastningen från investeringsklassen fastigheter. Diagrammet nedan visar att svensk ekonomi ser ut att utvecklas väl igen. Tillväxten i BNP, konsumtion och investeringar är bra i absoluta tal och överstiger tydligt talen från USA och övriga Europa. Den starka makroekonomiska utvecklingen kommer med stor sannolikhet leda till ökad sysselsättning vilket i sin tur driver på efterfrågan på olika typer av lokaler. Framtiden ser ljus ut!

Bild 1 – makroekonomisk utveckling 2026 jmf med 2025 [7]

Aktiernas värdering

Till skillnad från S&P 500 och Nordens gemensamma börsindex Nasdaq OMX Nordic 120 – som båda ligger nära historiska toppar – så ligger Nordens fastighetaktieindex [8] fortfarande på en nivå som motsvarar ca 60% av toppnivån i slutet av 2021. Dagens värdering är låg ur ett historiskt perspektiv med en genomsnittlig värderingsrabatt vs underliggande substansvärde på ca 35%. Se graf nedan.

Bild 2 – börskurs/substansvärde [9]

Fondens största innehav

1. Emilshus B
2. Catena
3. Swedish Logistics Property B
4. NP3 Fastigheter
5. Sagax B
6. Intea Fastigheter B
7. Veidekke
8. Wihlborgs Fastigheter
9. Warehouses De Pauw SA
10. Pandox B

Se fler innehav eller starta ett månadssparande här.

Med hopp om en fredlig värld och stigande börser,

// Peter Norhammar, fondförvaltare av Avanza Fastighet by Norhammar

[1] Resultat före räntekostnader.

[2] Resultat efter betalda räntor, före värdeförändringar.

[3] Eget kapital med vissa justeringar för skatt och derivat.

[4] Siffrorna avser medianbolaget bland ett 40-tal börsnoterade nordiska fastighetsbolag.

[5] Eftersom Q4-resultaten inte har rapporterats så har vi mätt fundamental utveckling mellan Q3 -25 och Q3 -24 medan aktiekursutvecklingen (SIX Nordic Real Estate) avser helåret 2025.

[6]  Mätt som KPIFXE – KPI exkl energi, med fast ränta.

[7] Consensus Economics, Swedbank.

[8] VINX Nordic Real Estate.

[9] Källa: SEB Equity Research, FactSet; baserat på data från 43 Nordiska börsnoterade fastighetsbolag med stängningskurser den 15 januari 2026.

Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.