Positiva signaler i fastighetssektorn – men aktierna släpar efter

Trots stabila kassaflöden och starka fundamenta har fastighetssektorn blivit oväntat volatil på börsen. Här går Peter Norhammar, förvaltare av fonden Avanza Fastighet by Norhammar, igenom utvecklingen i den nordiska fastighetssektorn och varför aktiekurserna ofta påverkas mer av räntesvängningar och marknadsstämning än av bolagens faktiska utveckling – samtidigt som värderingarna fortfarande är historiskt låga.

Fastigheter på börsen: stabila bolag, låg värdering

Märkligt nog har fastigheter blivit en svängig sektor på börsen trots att den i verkligheten är en trygg investering med stabila och förutsägbara kassaflöden. Ett exempel på bolagens förutsägbarhet är att analytikernas samlade vinstestimat för den nordiska fastighetssektorn var i stort sett oförändrade under 2025, trots betydande geopolitisk turbulens som påverkade både vinster och prognoser i många andra sektorer. Geopolitisk osäkerhet påverkar räntor som i sin tur påverkar ”sentimentet” och investerarkårens syn på fastighetsaktierna. Därför påverkas aktiekurserna mycket på börsen när sektorn i verkligheten påverkas lite. Som en följd av sådan ränteoro och att andra sektorer generellt är mer ”på modet” är nuvarande värdering av fastighetssektorn på börsen fortsatt låg ur ett historiskt perspektiv oavsett om vi mäter börskurser mot förväntad vinst eller mot redovisade substansvärden.

Hur utvecklas bolagen fundamentalt?

Fastighetsbolagens resultatrapporter för Q4 2025 visar att den positiva trenden från tidigare kvartal fortsätter.

• Tillgången på lånat kapital är mycket god (se vidare nedan).
• Den genomsnittliga räntenivån för lånat kapital fortsätter falla för flertalet bolag.
• Substansvärdena steg för 5:e kvartalet i rad för sektorn [1].
• Förvaltningsresultatet [2] steg (ca +10% jämfört med samma period året innan) för 6:e kvartalet i rad för sektorn.
• Nettouthyrningen är positiv för fastighetssektorn som helhet för andra kvartalet i rad efter att ha varit negativ under några kvartal dessförinnan.

Ränteutvecklingen

Den 10-åriga svenska statsobligationsräntan steg med ca 0,3% mellan januari 2025 och slutet av februari 2026, vilket ”tematiskt” har påverkat aktiekurserna för fastighetsbolagen negativt även om uppgången är odramatisk ur ett absolut perspektiv. Av större intresse är vilken räntenivå bolagen faktiskt lånar till. ”Basräntan” 3M Stibor har sedan slutet av januari 2025 till slutet av februari 2026 fallit från ca 2,5% till ca 2,0% och den femåriga swapräntan [3] har under perioden fallit från ca 2,5% till ca 2,3%. Samtidigt har kreditmarginalen fallit ca 0,20-0,25% i både bank och obligationsmarknad för ett typiskt nordiskt fastighetsbolag på börsen [4].

Efter den senaste tidens Mellanösternkonflikt så har statsobligationsräntan och swapräntan stigit något. Även efter den senaste uppgången är dock ”all in cost” för nya räntebärande lån för ett typiskt fastighetsbolag på börsen som lånar pengar i det svenska kreditsystemet [5] ca 0,4% [6] lägre i mars 2026 jämfört med januari 2025.

Bolagen har utnyttjat den heta lånemarknaden genom att löpande omförhandla lån och sänka den genomsnittliga räntenivån. Många har också med en balans mellan eget kapital och lånade pengar gjort nya fastighetsförvärv som ökar kassaflöde per aktie. Ändå har cirka en tredjedel av aktierna i det nordiska universet av börsnoterade fastighetsbolag fallit sedan januari 2025.

Börsen är som bekant inte en perfekt marknad på kort sikt och vår bedömning är att fastighetsbolagen på börsen är missförstådda.

Fondens största innehav

1. Emilshus B
2. Catena
3. Swedish Logistics Property B
4. Intea Fastigheter B
5. NP3 Fastigheter
6. Sagax B
7. Wihlborgs Fastigheter
8. Veidekke
9. Stendörren Fastigheter B
10. Pandox B

Se fler innehav eller starta ett månadssparande här.

Med hopp om en fredlig värld och stigande börser,

// Peter Norhammar, fondförvaltare av Avanza Fastighet by Norhammar

Källor:

[1] Uppgifterna om substansvärden och förvaltningsresultat avser medianbolaget bland ett 40-tal bolag.

[2] Resultat efter räntekostnader men före värdeförändringar på fastigheter och derivat.

[3] Femårig swapränta kan liknas vid vad Stibor kan bindas till på fem år.

[4] Siffrorna är inte exakta utan illustrerar schematiskt hur ett tänkt typiskt bolags lånevillkor har ändrats. Datan baseras på diskussioner med ett antal fastighetsbolag. Skillnaderna mellan bolagen är dock stora.

[5] Tabellen är inte exakt utan visar illustrativt hur ett tänkt typiskt bolags lånevillkor kan ha ändrats. Datan är framtagen genom löpande diskussioner med ett antal fastighetsbolag. Skillnaderna mellan olika bolag är dock stora.

[6] Givet en tänkt fördelning av löptider som ger en genomsnittlig räntebindning på ca 3 år.

Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.