Har vi en fastighetskris? Experten Norhammar reder ut läget
Någon fastighetskris existerar faktiskt inte i nuläget. Det vi har är en situation med finansiella utmaningar för relativt få antal bolag, som inte är representativa för branschen. En fastighetskris uppstår vanligtvis:
1) När det råder en tydlig obalans mellan utbud/efterfrågan på lokaler eller…
2) … om vi har en ”kreditkris” som gör det mycket svårt att låna pengar.
Inget av det är sant idag. De nordiska bankerna är välskötta och välkapitaliserade och fortsätter att öka sin utlåning till fastighetsbolagen för varje kvartal som går. Vi kan också konstatera att obligationsmarknaden ser ut att förbättras då ett par fastighetsbolag erbjöds räntemarginaler på ”bara” 2-2,15% i september, vilket börjar bli konkurrenskraftigt jämfört med bankskuld. Faktum är också att de flesta av de börsnoterade fastighetsbolagen för närvarande redovisar rekordhöga resultat före räntekostnader. Det innebär att de flesta har kapacitet att betala högre räntor än idag. Efter betalda räntor ser resultaten ut att falla 5-10% i år för att sedan utvecklas stabilt eller svagt uppåt beroende på segment och bolag.
Annons
Aktiemarknad och verklighet
För närvarande är det billigare att köpa fastighetsexponering via börsen än i direktmarknaden. Som bekant är aktiemarknaden framåtblickande och ligger därmed ofta långt före verkligheten i sina rörelser. Börsen är ännu avvaktande mot fastighetsbolagen men kurserna hade faktiskt sin botten i oktober i fjol och har varit ungefär oförändrade sedan slutet på mars i år. I verkligheten ser bolagens kassaflöden efter betalda räntor ut att bottna 2023 medan redovisade fastighetsvärden troligen kommer fortsätta att justeras ned under 2024. Det är omöjligt att veta exakt när börskurserna vänder uppåt. Jag konstaterar dock att kunniga fastighetsinvesterare som miljardärerna John Fredriksen och Roger Akelius har investerat stora belopp i olika fastighetsbolag under året. Samtidigt har fastighetsinriktade fonder som Nordika och Slättö, som normalt köper fastigheter i direktmarknaden, nu investerat även i börsnoterade fastighetsbolag.
Vad påverkade fastighetsaktierna i september?
Även om inflationen och de stigande räntorna i hög grad är inprisade så är nya datapunkter fortsatt viktiga för aktiemarknaden. USAs kärninflation fortsatte att falla i augusti och nådde nu den lägsta årstakten sedan september 2021 och vi ser ett liknande mönster i Euroområdet. Visserligen önskar vi en snabbare nedgång, men det är fortfarande tydligt att trenden går åt rätt håll. Centralbankernas agerande under månaden inkluderade en förväntad räntepaus i USA, mer överraskande pauser i Storbritannien och Schweiz samt räntehöjningar på 0,25 % från ECB och i Norge och Sverige. Den samlade bilden är att vi nu är på, eller mycket nära, räntetoppen men att räntenivån blir mer uthållig än väntat. Centralbankernas budskap är positiva men samtidigt för vaga för att börsen ska orka studsa uppåt.
Största innehaven i fonden
Under september avkastade Avanza Fastighet by Norhammar -6,1%. Ingen är nöjd med negativ avkastning, men jag konstaterar ändå att fondens avkastning överstiger vårt jämförelseindex både under månaden och sedan fondens start. Motvinden håller i sig men det finns ändå flera ljuspunkter.
- Castellum
- Balder
- Sagax B
- Nyfosa
- Catena
- Whilborgs Fastigheter
- Fabege
- Cibus Nordic Real Estate
- Diös Fastigheter
- Atrium Ljungberg B
Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser, Peter Norhammar, förvaltare Avanza Fastighet by Norhammar.
Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.