Hur går det för fastighetsbolagen? Experten summerar
Inflations- och ränterörelser fortsätter att påverka aktiemarknaden. Septembersiffrorna för Sveriges, USAs och Euroområdets kärnininflation uppgick till 4,1%-4,5%. Det som förenar KPI-siffrorna är att de är i en nedåtgående trend oavsett utfall kontra nuvarande förväntningar. Trots lägre inflation föll Stockholmsbörsen och nordiska fastighetsaktier under månaden och Avanza Fastighet by Norhammar föll med 4,7%.
Marknaden skrämdes av en stigande amerikansk 10-årig statsobligationsränta, som på nivån 5% inte har varit högre sedan sommaren 2007. Vi tror dock att det bara är en tidsfråga innan de fallande inflationstalen leder till mjukare kommunikation från centralbankerna, vilket i sin tur kommer att gynna sentimentet på aktiemarknaden. Vi såg en försmak av det i början av november när sämre konjunkturdata fick den amerikanska centralbanken att hålla styrräntan oförändrad igen och samtidigt signalera en fortsatt avvaktande hållning. Det i kombination med ytterligare lägre inflation i Euroområdet fick marknaden på gladare humör. Mer om det i nästa månadsblogg.
Annons
Hur utvecklas fastighetsbolagen fundamentalt?
Under oktober redovisade ungefär hälften av fastighetsbolagen Q3-resultaten. Bolagen beskriver efterfrågan på lokaler som robust även om olika städer påverkas olika av den sämre konjunkturen. I norra Sverige verkar efterfrågan vara oförminskat stark. Vi får liknande besked från Wihlborgs i södra Sverige och hyresmarknaden i Oslo fortsätter att vara stark enligt Entra. Stockholmsbaserade Fabege noterar dock en något sämre efterfrågan efter sommaren. Det finns en oro för att trenden att arbeta hemifrån kommer att minska efterfrågan på kontor. Det finns hittills få tecken på att den oron förverkligas i de nordiska städerna, vilka är mindre än Europas och USA:s större städer där tidsvinsten är betydligt större vid arbete hemifrån. Bolagens beskrivning kan också verifieras i siffror då den totala nettouthyrningen (nyuthyrningar minus avflyttningar) fortfarande var positiv.
Resultaten före räntekostnader var högre än någonsin tidigare, innebärande resultatökningar med 15-30% jämfört med samma period förra året. Den genomsnittliga räntekostnaden har stigit med 1,5-2% under det senaste året och resultaten efter räntekostnader sjönk därför med ca 10% för medianbolaget. Fastighetsvärdena justerades ned med i genomsnitt cirka 1%, vilket är odramatiskt jämfört med förväntansbilden. Vi noterar att flertalet bolag är konservativa i sin redovisning och att de bokförda fastighetsvärdena därför var lägre än de verkliga marknadsvärdena innan vi gick in i höginflationsmiljön. Då såldes ofta fastigheter till värden som översteg bokförda värden med 10-30%. Det innebär också att behovet av att justera ned de bokförda värdena generellt sett är lägre än de värdefall som sker ”i verkligheten”.
Vad kommer hända kommande kvartal?
Vi bedömer att bolagens genomsnittliga räntor kommer att öka i en långsammare takt framöver då centralbankernas räntehöjningar blir färre och eftersom bolagen har en genomsnittlig räntebindning på över 2 år. Eftersom bolagen från nästa kvartal – Q4 2023- står inför enklare jämförelsetal från föregående år, kommer Q3 2023 troligen att bli det sämsta kvartalet vad gäller tillväxt i förvaltningsresultat. För 2024 förväntar vi oss ungefär oförändrade förvaltningsresultat efter räntekostnader för medianbolaget i sektorn. Vi tror att fastighetsvärdena kommer fortsätta att justeras ned med blygsamma tal.
Största innehaven i fonden
- Castellum
- Balder
- Sagax B
- Catena
- Nyfosa
- Fabege
- Atrium Ljungberg B
- Cibus Nordic Real Estate
- Pandox B
- Whilborgs Fastigheter
Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser, Peter Norhammar, förvaltare Avanza Fastighet by Norhammar.
Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.