Hur har fastighetsbolagen faktiskt påverkats av räntehöjningarna?

Under april avkastade Avanza Fastighet by Norhammar 4,1% och sedan bottennoteringen i oktober 2022 har fonden stigit med ca 18%. Min bedömning är den stigande trenden tyder på att stora delar av oron för hög inflation och stigande räntor redan är inprisad i dagens aktiekurser.

Aktiekurserna drivs fortfarande till stor del av makroekonomiska nyheter. Till exempel var USA:s inflation lägre än väntat och är nu på den lägsta nivån sedan maj 2021. Inflationen i Sverige och i euroområdet verkar också ha nått toppen då de senaste siffrorna var lägre än månaden innan. Den fallande inflationen stärkte marknaden – och särskilt fastighetsaktier. Börsen präglas också av fortsatt oro för likviditetssituationen i vissa amerikanska nischbanker. Vår övertygelse är att bankoron kommer avta eftersom centralbanker och regeringar fortsätter att agera kraftfullt för att upprätthålla förtroendet för våra banksystem.

Varför faller SBB och hur är vi positionerade?

SBB har utvecklats svagt på börsen under lång tid och aktien föll ännu mer efter att S&P sänkte sin kredit-rating på bolaget. Vår bedömning är att SBB behöver ta till en, eller flera, åtgärder för att justera skuldsättningen som är utmanande hög i dagsläget. Det är dock viktigt att komma ihåg att deras skuldsättning inte är representativ för hela fastighetssektorn. SBB är en mer svåranalyserad aktie än genomsnittet och utfallsrummet är stort. Därför har SBB inte varit del av vår portfölj sedan slutet på 2022.

Vad visar fastighetsbolagens kvartalsrapporter?

Senare tog bolagens kvartalsrapporter över nyhetsflödet och vid slutet av månaden hade knappt hälften av bolagen rapporterat sina resultat för årets första kvartal. Utvecklingen mellan olika bolag skiljer sig väldigt mycket åt beroende på bland annat vilka typer av fastigheter de äger, geografiskt läge och ränteförfall.

När det gäller värdeförändringar av fastighetsbestånden var bilden som förväntat blandad. Platzer, SLP och Wihlborgs höll sina värden oförändrade medan Atrium Ljungberg, Cibus, Diös, Emilshus, Fabege och SBB sänkte sina redovisade värden med 0,5-2,4%. Castellum reviderade ner värdena med 3,9%, vilket var det mest negativa talet. Vi noterar att den genomsnittliga värderevideringen var runt -1%, vilket är odramatiskt i förhållande till börsens förväntningar.

När det gäller efterfrågan på lokaler så beskriver flertalet företag marknaden som stabil. Lokaluthyrningen för företag med verksamhet utanför Stockholm fortsatte öka, vilket signalerar stigande hyresintäkter framöver. I Stockholm är dock hyresgästerna mer tveksamma än tidigare. Men de har som väntat visat god betalningsförmåga när det kommer till de höjda hyrorna som justerats med inflationen.

Hur har stigande räntan påverkat fastighetsbolagen då? För medianbolaget minskade förvaltningsresultatet efter att de betalat räntor med ca 9% jämfört med samma period föregående år. Skillnaden mellan olika bolag är stor och det beror på när de högre räntorna träder i kraft. Generellt har räntan stigit med mellan 0-1% för de olika bolagen jämfört med kvartalet innan. Under årets senare hälft kommer utvecklingen sannolikt att förbättras eftersom jämförelsesiffrorna blir lättare.

Fondens största innehav just nu:

1. Sagax B
2.  Castellum
3. Whilborgs Fastigheter
4. Catena
5. Nyfosa
6. Diös Fastigheter
7. Platzer Fastigheter Holding B
8. Pandox B
9. NP3 Fastigheter
10. Swedish Logistic Property B

Se fler innehav i Avanza Fastighet by Norhammar här!

Fastighetsbolagen är stabila

Även om kassaflödena nu minskar för första kvartalet på många år så är nedgången blygsam i relation till det senaste årets dramatiska kursfall. Vi skall också påminna oss om att kassaflödena fortsatte att öka under 2022 så jag tycker det finns fog för att säga att sektorn överlag visar stabilitet jämfört med andra mer cykliska industrier.

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser, Peter Norhammar.