Hur utvecklas Avanza Fastighet by Norhammar?

Per den sista maj har Avanza Fastighet by Norhammar fallit med ca 18% sedan vi lanserade fonden i februari. Under maj månad föll fonden med ca 3%. Här berättar förvaltaren Peter Norhammar om fondens utveckling och vad man kan förvänta sig under 2022.

Vad har påverkat aktierna som Avanza Fastighet by Norhammar investerar i?

Aktiemarknaden var fortsatt svängig under maj månad. Inflation och ränterörelser fortsatte att dominera nyhetsflödet och påverkade i hög grad börsutvecklingen. Det allmänna budskapet från den amerikanska centralbanken Federal Reserve, som har stor påverkan på världens olika börser, är att fortsätta med högre räntehöjningar än normalt för att dämpa inflationen. Kapitalflöden, osäkerhet och rädsla styrde marknaden medan fundamental analys fortsatt hade mindre betydelse. Detta ledde till översålda marknader och olika ”fear and greed”-indikatorer låg på en extrem nivå under mitten av månaden. Med det som utgångspunkt såg vi stigande börser under andra halvan av månaden.

Fastighetsaktierna följde samma handelsmönster som den totala marknaden. Det är fortfarande frustrerande att bra resultat från bolagen inte premieras på börsen. Generellt sett innebär det att en betydligt sämre framtida utveckling diskonteras i aktiekurserna. Eftersom vi såg en stigande börs under andra halvan av månaden är vi dock nu i ett läge där marknaden förhoppningsvis har smält en utsikt med högre inflation och högre räntor.

Vilka aktier har varit vinnare respektive förlorare under maj?

Den bästa aktien (Logistea) gav en avkastning på +22%, medan den sämst presterande aktien (ByggPartner) sjönk med 31%. Precis som i april återfanns många av vinnarna bland små isländska och danska företag vilka vanligtvis inte ägs av professionella investerare eller fonder. Eftersom aktiekurserna drivs av små volymer är det svårt att dra några fundamentala slutsatser av dessa aktiekurser. Övriga vinnare var Nivika, Sagax, Nyfosa, Hufvudstaden, Fabege och Fastpartner vilka avkastade 3-10%. Dessa bolag representerar olika segment inom branschen vilket gör det svårt att hitta en gemensam nämnare bland dem.

Förutom ByggPartner tillhörde även andra byggbolag som Wästbygg, Peab och Veidekke förlorarna med kursfall på 12-19%. Bostadsutvecklarna Besqab, Bonava, K2A, K-Fastigheter och Titania utvecklades också svagt med aktiekursfall på 11-29%. Alla dessa antas ha utmaningar med stigande byggkostnader. Andra förlorare var Balder, Klarabo, John Mattson och SBB som har stor exponering mot hyresbostäder. Liksom flera andra lager/logistikföretag föll Catena när Amazon uppgav att de för närvarande inte behöver hyra fler kvadratmeter.

Av ovan nämnda aktier ingår Balder, Nivika, Sagax, SBB, Nyfosa, Fabege och Fastpartner i Avanza Fastighet by Norhammar-portföljen.

Annons

Hur utvecklas bolagen som Avanza Fastighet by Norhammar investerar i?

Under månaden tog vi del av de sista resultatrapporterna från de nordiska bygg- och fastighetsbolagen för det första kvartalet 2022. Fastighetsvärdena fortsätter att stiga. Sammantaget visade medianföretaget i sektorn ett stigande substansvärde (bolagets tillgångar minus skulder)/aktie på cirka 26% jämfört med samma kvartal förra året. Med denna måttstock är kvartal 1 2022 det näst bästa kvartalet sedan vi startade våra mätningar 2015. Hyresmarknaden utvecklades också starkt då den totala nettouthyrningen av kommersiella lokaler ökade med cirka 70% jämfört med samma period föregående år. Även förvaltningsresultaten (hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, centrala kostnader och räntekostnader) utvecklades väl, då medianföretaget ökade vinsten per aktie med ca 17% jämfört med samma period i fjol, vilket är den högsta tillväxttakten på tre år.

Det är också intressant att notera att även om den allmänna räntenivån är på väg upp så är skillnaderna mellan olika bolag stora. Vissa bolag – som NP3 Fastigheter, Sagax och Klarabo – har uppvisat minskade räntekostnader under första kvartalet på grund av refinansiering och nyupplåning till lägre räntor, ändrad andel räntesäkrade lån etc. Många företag är fortfarande relativt små och okända och får lägre finansieringskostnader ju längre tid de har varit börsnoterade med den ökade transparens det innebär.

Hur värderas de nordiska fastighetsbolagen nu?

Maj månads kursfall innebär att indexet SIX Nordic Real Estate har avkastat blygsamma 6% under de senaste 17 månaderna (sedan 1 januari 2021). Medianbolaget bland de bolag vi bevakar har ökat substansvärdet med cirka 33% under samma period, vilket innebär att aktierna blivit billigare. Dagens värderingsnivåer av nordiska börsnoterade fastighetsbolag är betydligt lägre än vad vi är vana vid.

Vad har vi för förväntansbild för 2022?

I huvudsak håller vi oss till vår tidigare syn. Med tanke på de flesta fastighetsbolags inlåsta kassaflöden genom KPI-kopplade hyresintäkter och, åtminstone medellång sikt, fasta räntor kommer bolagen med största sannolikhet att leverera solida siffror även framöver. För 2022 förväntar vi oss att medianföretaget bland de nordiska fastighetsbolagen kommer att växa förvaltningsresultatet per aktie med nära 10% jämfört med 2021. Substansvärdena kommer med stor sannolikhet att fortsätta att stiga på grund av pågående kassaflödesgenerering, lönsam projektutveckling och ökade KPI-justerade hyresintäkter för kommersiella fastigheter. Det kommer vara stor skillnad i utveckling mellan olika delsegment. Vi tolkar de fallande börskurserna som att aktiemarknaden förväntar sig fallande fastighetsvärden över lag, vilket vi bedömer är långt ifrån självklart.

Fondens största innehav:

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser,
Peter Norhammar, förvaltare, Avanza Fastighet by Norhammar.

Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.