Fondförvaltaren om fastighetsbolagen: ”Ingen pågående fastighetskris”

Trots många tvära kast på börsen under juni så steg Avanza Fastighet by Norhammar 2,7%. Sen bottennoteringen i oktober 2022 har fonden stigit ca 8%. Sedan dess har vi matats med negativa nyheter om hög inflation, stigande räntor, bankproblematik, frusen obligationsmarknad och nu senast om SBBs problem. Att börskurserna trots detta trendar uppåt är ett tecken på att börsen redan har intecknat mycket av dagens utmaningar.

Vad påverkade fastighetsaktierna i juni?

Inflations- och ränteutvecklingen är fortsatt i fokus. Ur ett börsperspektiv är kommunikationen från den amerikanska (FED) och den och europeiska (ECB) centralbanken viktigast att följa. Inflationen fortsätter att falla både i USA och i Euroländerna vilket ledde till att FED tog en paus från sina räntehöjningar medan ECB höjde styrräntan med ”bara” 0,25%. De sänder dock tydliga budskap att kampen mot inflationen inte är över, vilket påverkade aktierna negativt. Som alltid är det viktigt att se den stora bilden. Att amerikansk inflation är nere på 4% (den lägsta nivån sedan januari 2021) och att europeisk inflation fortsätter trenda nedåt är otvivelaktigt positivt.

Centralbankerna kommer dock inte tydligt kunna kommunicera ”faran är över – inga fler räntehöjningar” eftersom det skulle ge nytt bränsle till inflationen. Vad centralbankerna troligen vill uppnå är ett avvaktande beteende från oss alla, vilket dämpar den ekonomiska aktiviteten och därmed inflationen. På kort sikt skall vi därför knappast förvänta oss några tydligt positiva budskap från centralbankerna även om inflationen faktiskt är i en fallande trend.

Får fastighetsbolagen låna pengar och hur hög är räntan?

Möjligheten att låna pengar förmånligt på obligationsmarknaden är fortfarande begränsad för de flesta bolag vilket är synligt som väldigt höga ”obligationsspreadar” eller riskpåslag. Viktigare är dock att fastighetsbolagen har tillgång till lånat kapital via traditionella banklån vars riskpåslag inte har stigit dramatiskt. Vi kan också konstatera att basräntorna Stibor och Nibor, efter det senaste årets uppgång, fortfarande är lägre än de nivåer vi upplevde under åren 1997-2010. Under de åren presterade fastighetsbolagen god resultatutveckling vilket belönades med positiv kursutveckling på börsen. Vår bedömning är att flertalet bolag även denna gång kommer kunna hantera det högre ränteläget, prestera positiva kassaflöden och bedriva värdeskapande aktiviteter. Räntenivån är odramatisk i sig själv även om ökningstakten varit hög.

Vad gör smart money?

Jag upprepar mitt tidigare budskap att vi inte har någon pågående fastighetskris. En extrem oro har däremot lett till att ett antal välskötta fastighetsbolag som kommer visa sig stabila även med högre räntor värderas väldigt lågt på börsen. Vi är inte ensamma om att se detta. Norges rikaste man (John Fredriksen) har under våren flaggat upp som näst största ägare i Fabege och jag gissar att han kommer köpa mer. Roger Akelius medarbetare Leiv Synnes tar över som VD i SBB. Agendan är oklar men det spekuleras i att Akelius är köpare av delar SBBs fastigheter som nu måste säljas.

Hur tänker du?

Fondens största innehav just nu:

1. Castellum
2. Sagax B
3. Fast. Balder B
4. Catena
5. Nyfosa
6. Atrium Ljungberg B
7. Whilborgs Fastigheter
8. Fabege
9. Swedish Logistic Property B
10. Platzer Fastigheter Holding B

Se fler innehav i Avanza Fastighet by Norhammar här!

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser, Peter Norhammar.

Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.