Norhammar: Så påverkas fastighetsbolag av inflation och osäkra tider

Sedan vi startade Avanza Fastighet by Norhammar den 11 februari har börsen präglats av osäkerhet, nervositet och stora svängningar till följd av kriget i Ukraina. Rädsla övergick till panik och vi upplevde att börskurserna frikopplades från vad som faktiskt händer i bolagen här och nu. Det ledde till att börskurserna för flertalet aktier i nästan alla branscher föll urskillningslöst, skriver Peter Norhammar.

Inflationens påverkan på fastighetsbolagen

Oavsett om kriget får en snar förhandlingslösning eller utvecklas till en utdragen militär konflikt så bedömer vi att sanktioner kommer leda till bland annat bestående höga olje- och spannmålspriser som kommer addera till andra redan befintliga kostnadsökningar. Inflationsnivåerna kommer därför, åtminstone de kommande två åren, vara betydligt högre än vad vi är vana vid.

Eftersom flertalet hyreskontrakt innehåller klausuler som gör att hyrorna automatsikt höjs i nivå med inflationstakten så är fastighetsbolagens intäkter i hög grad inflationsskyddade. Inflationen kommer även leda till att räntenivåerna stiger men med en genomsnittlig räntebindningstid på cirka 3 år så kommer den negativa effekten för fastighetsbolagen med en tydlig fördröjning.

Kriget och konjunkturen

Om kriget skulle påverka konjunkturen negativt så kommer fastighetsbolagens defensiva prägel väl till pass. Via fleråriga hyreskontrakt är intäkterna inlåsta, vilket innebär att en eventuell framtida minskad efterfrågan på lokaler kommer påverka bolagen med en tydligt fördröjning.

Om kriget i Ukraina skulle utvecklas till ett världskrig med inslag av kärnvapen blir följderna förstås katastrofala och totalt oförutsägbara. De fundamentala resonemang vi baserar vår analys inkluderar inte ett sådant scenario.

Fastighetsbolagen vittnar för närvarande, omvärlden till trots, om en fortsatt god efterfrågan på flertalet lokaltyper. Totalt sett bedömer vi att medianbolaget bland de nordiska börsnoterade fastighetsbolagen kommer öka sina kassaflöden 2022 md ca 10% jämfört med 2021.

Så agerade vi under oroligheterna på börsen

Trots oroliga tider fortsätter vi på Avanza Fastighet by Norhammar att förlita oss på det starka samband som, på längre sikt, finns mellan ett företags finansiella resultat och dess aktiekursavkastning.

Under månaden har vi tagit del av bokslutsrapporterna för det fjärde kvartalet 2021 från de nordiska börsnoterade fastighetsbolagen. Såväl kassaflöden som bolagens fastighetsvärden fortsatte att stiga. Enligt våra sammanställningar var värdetillväxten under det fjärde kvartalet 2021 rekord för ett enskilt kvartal. Jämfört med samma period för ett år sedan uppgick tillväxten i substansvärde för medianföretaget bland de börsnoterade nordiska fastighetsbolagen till ca 30%!

Antydningar om att förhandlingar mellan Ryssland och Ukraina inletts ledde till att börserna började stiga igen i början av mars. Fastighetsbolagen belönades för sina starka resultatrapporter. Sedan fondens start tom den 18 mars har Avanza Fastighet by Norhammar stigit med 2,3% vilket är bättre än Stockholmsbörsen* som under samma period föll med 3,1%.

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser,

/Peter Norhammar, förvaltare, Avanza Fastighet by Norhammar

*Mätt som OMX Stockholm Benchmark Index – SBX