Förvaltaren: ”Troligen i närheten av räntetoppen”
Under juli avkastade Avanza Fastighet by Norhammar 9,5%. Andra glädjeämnen är att fondens avkastning sedan start överstiger vårt jämförelseindex och att trenden är fortsatt positiv eftersom fonden nu har stigit ca 19% sedan bottennoteringen i oktober 2022. Jag bedömer att det fortsatt är ett bra läge att investera i fastighetsbolag som historiskt sett har varit en vinnarsektor på börsen.
Både FED och ECB höjde styrräntan
Det generella börshumöret påverkas fortfarande av inflations- och ränteutvecklingen och kommunikationen från främst den amerikanska (FED) och den och europeiska (ECB) centralbanken.
Vi fick några datapunkter som var klart positiva medan andra skapade fortsatt oro. Den amerikanska inflationen svalnade i juni och KPI steg med ”bara” 3% jämfört med året innan, vilket var den lägsta siffran på mer än två år. Det gav nytt hopp om att FED snart kan avsluta sin mest aggressiva våg av räntehöjningar på decennier. Å andra sidan var euro-områdets kärninflation något högre än i maj vilket utgjorde ett bakslag. Som väntat höjde både FED och ECB sina styrräntor med 0,25 %, vilket mottogs med lugn av marknaden. Båda betonade att beslut härifrån kommer bero på inkommande data. Oavsett den exakta utvecklingen av kommande inflations- och räntenivåer så är vi troligen i närheten av räntetoppen vilket sprider ett visst lugn och ökar riskaptiten på aktiemarknaden och då särskilt för fastighetsaktier som nu utvecklades bättre än Stockholmsbörsen som helhet.
Odramatiska värdeförändringar
De redovisade värdeförändringarna på fastighetsbestånden var odramatiska då genomsnittsbolaget skrev ned värdet med ca 1% jämfört med föregående kvartal. Skillnaderna mellan olika bolag och olika fastighetstyper är stora och de värdejusteringar som hittills har gjorts sedan toppen varierar enligt våra beräkningar mellan ca oförändrade värden till minus mer än 15%. Det är alltså viktigt att inte generalisera utan att istället analysera varje bolag och fastighetstyp individuellt.
Som ett resultat av förvärv, genomförda projekt, hyresgästanpassningar och KPI-justeringar ökade hyresintäkterna med ca 15% jämfört med samma kvartal året innan för median-bolaget i sektorn. Stigande räntor påverkade negativt och förvaltningsresultatet efter räntekostnader sjönk med ca 10% för median-bolaget, vilket jag bedömer som odramatiskt. De bolag som ingår i Avanza Fastighet by Norhammar utvecklas bättre än genomsnittet i sektorn.
Nettouthyrningen av kommersiella lokaler fortsätter att vara positiv för nästan alla bolag, vilket signalerar stigande hyresintäkter.
Hur ser framtiden ut?
Det finns flera bolag – däribland Catena, NP3, Platzer, Sagax och Stenhus – som enligt våra prognoser kommer prestera högre förvaltningsresultat per aktie 2023 jämfört med 2021. Trots detta har dessa aktiers börskurser fallit med 22-66% sedan slutet av 2021. Vidare bedömer vi att median-bolaget i sektorn kommer prestera ett förvaltningsresultat per aktie 2023 (efter betalda räntor) som ”bara” är ca 5% lägre än för 2022. Dessa exempel belyser fastighetssektorns stabilitet, och även om skillnaderna mellan olika bolag är stora, så belyser det också hur mycket värderingarna har fallit.
Fondens största innehav just nu:
- Castellum
- Sagax B
- Balder
- Nyfosa
- Catena
- Pandox B
- Platzer Fastigheter Holding B
- Diös Fastigheter
- Atrium Ljungberg B
- Whilborgs Fastigheter
Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser,
Peter Norhammar
Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.