Vad påverkade fastighetsaktierna i januari? Norhammar reder ut

Under januari avkastade Avanza Fastighet by Norhammar +10%. Vid januari månads slut hade fonden fallit med ca 29% sedan lansering den 11 februari 2022. Efter dramatiska kursfall främst under våren 2022 är det dock glädjande att konstatera att fonden nu har gett positiv avkastning fyra månader i rad.

Sedan bottennoteringen i mitten av oktober har fonden avkastat ca +32% och förhoppningsvis är vi nu inne i en fortsatt positiv trend. Jag fortsätter förvånas över att börskurserna svänger så mycket när den underliggande intjäningen i bolagen är så stabil. Fördelen med det är dock att det uppstår bra köplägen då och då.

Vad påverkade fastighetsaktierna i januari?

Nyhetsflödet från börsbolagen var relativt begränsat. I avsaknad av det påverkades aktiemarknaden återigen av makroekonomin. Inflation och räntor är fortfarande i fokus. Decemberdata för USA, som är viktigast för aktiemarknaden, publicerades. Inflationstakten i USA fortsatte att minska, och marknadens tolkning är att Federal Reserve nu kommer bromsa takten i räntehöjningarna under de kommande månaderna. Marknadens förhoppningar bekräftades senare av kommunikation från både Federal Reserve, ECB och Kanadas centralbank. Fastighetsbolagen, men förstås aktiemarknaden överlag, gynnades av detta.

Hur utvecklas bolagen som Avanza Fastighet by Norhammar investerar i?

Vi är på väg in i rapportsäsongen och hittills har vi fått bokslut för tre bolag – Platzer, Nivika och Atrium Ljungberg. Vi noterar att bolagen skrev ned fastighetsvärdet med 0,9%, 1,7% respektive 2,4%. Nedskrivningarna är lägre än befarat givet att aktierna värderas med 30-50% rabatt jämfört med rapporterat substansvärde (Bolagets tillgångar minus skulder). Bolagen vittnar om en stabil efterfrågan på kontor, särskilt i centrala lägen, bl a kopplat till att allt fler återgått till kontorsarbete efter pandemin. Samtidigt anar de en viss försiktighet hos potentiella hyresgäster som en följd av den stundande lågkonjunkturen.

Vad händer med bolagens upplåningskostnader?

Vi noterar att kreditspreadarna för noterade obligationer för både fastighetsbolag och andra bolag ser ut att ha toppat. Spreadarna har varit i en nedåtgående trend i cirka tre månader, vilket betyder att kostnaden för att finansiera sig via obligationer är på väg ner igen. Detta är sannolikt kopplat till fallande inflationstakt och lägre riskpremier som är en konsekvens av de åtgärder fastighetsbolagen vidtar för att minska refinansieringsrisker (se tidigare blogg). Generellt sett är kostnaden för att finansiera sig på obligationsmarknaden fortsatt på höga och på för fastighetsbolagen oattraktiva nivåer, men att trenden nu pekar nedåt är glädjande. Det är också värt att påpeka att kostnaden för att låna pengar i bank inte har stigit lika dramatikt som på obligationsmarknaden. De nordiska bankerna är välkapitaliserade, välfungerande och fortsatt villiga att finansiera välskötta nordiska fastighetsbolag.

Vad kännetecknar innehaven i Avanza Fastighet by Norhammar?

Vårt fokus på bolag med starka balansräkningar, starka kassaflöden och hög andel KPI-justerade hyresintäkter kvarstår. Genomsnittlig belåningsgrad för bolagen i portföljen uppgår till ca 45% medan räntetäckningsgraden uppgår till ca 4,2 ggr. Det innebär att portföljen är väl rustad för att klara högre räntor och potentiellt svagare efterfrågan på lokaler till följd av en sämre konjunktur. Exempel på bolag som vi bedömer kommer stå stabilt framöver är de nu största innehaven i fonden vilka är Castellum, Catena, Nyfosa, Sagax och Wihlborgs. Andra intressanta innehav i fonden är de lite mindre och delvis underanalyserade bolagen Emilshus, Stenhus och Swedish Logistic Property, vars fastigheter genererar än högre kassaflöden. Vår bedömning är att marknadsvärdet för ovanstående bolags fastighetsbestånd kommer visa sig vara mer stabilt än för det genomsnittliga bolaget och mer stabilt än vad aktiemarknaden väntar sig.

Fondens största innehav just nu:

Se fler innehav i Avanza Fastighet by Norhammar här!

Hur värderas de nordiska fastighetsbolagen nu?

Trots att börskurserna har stigit betydligt de senaste fyra månaderna värderas nu medianbolaget i sektorn med ca 30% rabatt jämfört med redovisat substansvärde. Värderingen är fortsatt nere på nivåer som vi inte har upplevt sedan 2008-09 i samband med den stora recessionen som anses vara den värsta finanskrisen sedan depressionen på 1930-talet.

Vad har vi för förväntansbild för 2023?

Fastigheter är en realtillgång som historiskt sett har visat sig vara en relativt inflationsskyddad tillgångsklass. Kommersiella fastigheter, som oftast har KPI-justerade hyresavtal, har goda möjligheter till kompensation för stigande inflation även 2023 och framöver. För hyresbostadsfastigheter kommer det dock bli utmanande att höja hyrorna i linje med nuvarande inflationstakt.

Den genomsnittliga räntenivån för de nordiska börsnoterade fastighetsbolagen uppår idag till ca 2,5-3%. Bolagens räntebindning på i genomsnitt ca 2 år kommer ge en successiv ränteökning som blir hanterbar för flertalet bolag.

För 2023 är vår bedömning att medianbolaget kommer leverera ungefär oförändrat kassaflöde per aktie jämfört med 2022, vilket påminner oss om sektorns stabila intjäning.

Vi tolkar de låga värderingarna på börsen som att aktiemarknaden förväntar sig snabbt fallande fastighetsvärden överlag, vilket vi bedömer är långt ifrån självklart. Vi förväntar oss dock att några av bolagen gör mindre nedjusterar av sina redovisade marknadsvärden och mest markant för bostadshyresfastigheter. Enligt vår uppfattning har sektorerna lager/logistik, industri, kontor och dagligvaruhandel de bästa möjligheterna att ge positiv avkastning framöver.

Under 2022 såg vi flera bevis på att det finns mycket kapital på och utanför börsen som söker exponering mot fastigheter via börsnoterade fastighetsbolag eller genom direktinvesteringar. Vi tror att denna trend kommer att fortsätta under 2023. Företag med attraktiva tillgångar som handlas till rimliga multiplar är uppenbara mål för konsoliderings- eller utköpsbud.

Avslutande kommentar

Trots fortsatt geopolitisk osäkerhet, hög inflation och förväntningar om styrräntehöjningar har fastighetsaktier stigit fyra månader i rad, vilket tyder på att många dåliga nyheter redan är inprisade i dagens aktiekurser.

Vi noterar att fastighetssektorn har relativt stabila kassaflöden i såväl dåliga som i goda tider och att de underliggande tillgångsvärdena historiskt har visat sig vara mer stabila än aktiekurserna. Eftersom värderingen är låg på aktiemarknaden fortsätter vi att se uppsida bland börsnoterade fastighetsbolag.

Aktiemarknaden ligger som bekant alltid före den reala ekonomin och historien visar att de bästa investeringsmöjligheterna uppstår när oron och osäkerheten är som störst!

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser,
Peter Norhammar, förvaltare, Avanza Fastighet by Norhammar.

Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.

Vad påverkade fastighetsaktierna i januari? Norhammar reder ut