Vi välkomnar Avanza Fastighet by Norhammar – den tredje fonden i Avanzas ”by-familj”
Äntligen lanserar vi Avanza Fastighet by Norhammar – en aktivt förvaltad fond med fokus på fastighetsbolag i Norden. Fonden förvaltas av Peter Norhammar, som tidigare har förvaltat bland annat Länsförsäkringar Fastighetsfond. I likhet med övriga fonder inom ”by-familjen”, har vi valt ett investeringsområde som lämpar sig väl för aktiv förvaltning tillsammans med en förvaltare som vi bedömer vara en av de bästa inom detta område*. Det är en kombination som ger de bästa förutsättningarna för att skapa god avkastning till fondens andelsägare!
Vad kan en fastighetsfond investera i?
Investeringsuniverset för fastighetsfonder utgörs av fastighetsbolag, bostadsutvecklare och byggbolag. Det totala marknadsvärdet i Norden uppgår till ca 1000 miljarder kronor och antal noterade bolag inom sektorn uppgår till drygt 80 stycken. Investeringsuniverset har vuxit kraftigt den senaste 20-årsperioden, både till antal bolag och som andel av börsen. Fastighetssektorns andel av totalt börsvärde i Norden har ökat från 1 procent till 7 procent de senaste 20 åren. De senaste fem åren har 22 nya bolag tillkommit genom börsnoteringar samtidigt som ett tiotal bolag blivit uppköpta.
Det är säkerligen många som förknippar fastighetsbolag med framförallt kontorsfastigheter och som kanske ställer sig frågan om detta är en bra investering nu när hemarbete ökar inom de flesta branscher? Låt oss återkomma till detta. Kontor är dock enbart en del av fastighetssektorn som utgör ca 30 procent. Andra stora segment är lager/logistik, hyresbostäder, samhällsfastigheter och handel. Delsektorerna inom fastighetssektorn har olika drivkrafter, vilket ökar möjligheterna att skapa avkastning genom aktiv förvaltning. Sett till geografisk fördelning av börsnoterade nordiska fastighetsbolag finns ca 80 procent i Sverige, följt av Norge, Finland och Danmark.
Varför ska man investera i fastighetsfonder?
Sett till avkastning har fastighetsindex presterat avsevärt bättre jämfört med breda börsindex över tid. De senaste tio åren har Carnegies fastighetsindex gett drygt 620 procents avkastning att jämföra med Stockholmsbörsen som under samma period gett en avkastning om drygt 250 procent. Även över längre tidsperioder har fastighetsfonder överpresterat breda börsindex med god marginal.
Vad är det då som talar för att fastighetsaktier kommer att fortsätta att vara ett attraktivt tillgångsslag även i framtiden? Ett argument som är lätt att förstå och ta till sig är att mängden mark i världen är konstant (till och med minskar något i och med den stigande havsnivån) samtidigt som antal människor på jorden ökar. Detta leder till att värdet på marken (fastigheterna) ökar över tid. Sedan 1950 har världens befolkning tredubblats, vilket gett en konstant ökad efterfrågan på fastigheter. I Norden har befolkningen ökat med 45 procent över samma period och förväntas enligt FN uppgå till 30 miljoner år 2050. Stockholm och Oslo förutspås vara de två mest snabbväxande städerna i Europa med en tillväxttakt runt 1,4 procent mellan 2020 och 2025. (Källa FN)
Även urbaniseringen, som innebär att befolkningen flyttar från landsbygd till städer, är en stark trend som påverkat fastighetssektorn positivt historiskt och som förväntas fortsätta vara en stark drivkraft för stigande fastighetsvärden. Upp mot 95 procent av Sveriges befolkning beräknas bo i en stad år 2050 att jämföra med 65 procent år 1950.
Kontorsfastigheter i framtiden
Men hur var det då med kontorsfastigheter, borde inte värdet på dessa minska i takt med att hemarbetet ökar? Än så länge finns det ingen data som tyder på att bolag minskar sin kontorsyta baserat på detta. Det finns en fortsatt vilja av att ses på kontoret och det finns snarare ett behov av att ändra kontorsfastigheterna till att bättre lämpa sig för en hybridmodell. Om hemarbetet skulle fortsätta vara på en hög nivå kan man samtidigt tänka sig att behovet av större bostadsyta skulle fortsätta att öka, vilket skulle gynna bostadsdelen av fastighetssektorn. Som nämndes tidigare påverkas de olika delsegmenten inom sektorn av olika drivkrafter, vilket ger goda möjligheter för aktiv förvaltning.
Annons
Korrelationen mellan fastighetsaktier och breda börsindex är över tid låg jämfört med andra aktiesektorer. Därför är fastighetsaktier ett bra inslag i aktieportföljer för att minska risken utan att minska den förväntade avkastningen. Fastighetsaktier uppvisar en kortsiktigt hög korrelation med aktier men korrelerar mer med tillgångsslaget fastigheter över längre tidsperioder.
Hur ska man då tänka om man tror att inflationen är på väg upp, borde man undvika exponering mot fastighetsaktier då? Det stämmer att fastighetsaktier tenderar att gå ner mer än andra sektorer vid inflationsoro och ränteuppgång. Även denna rörelse tenderar dock att vara av mer kortsiktigt karaktär eftersom det är en uppgång i den reala räntan som framförallt drar ner värdena på fastigheter. Den nominella räntenivån, som påverkas av inflationen, påverkar inte fastighetsvärdena eftersom de flesta hyreskontrakt räknas upp med inflationen. Fastigheter ger på så sätt en form av inflationsskydd tack vare hyreskontraktens årliga KPI-justering.
Aktieval och hållbarhet
Fonden kommer att bestå av 20-30 aktier med en investeringshorisont om ca 2-3 år. Peter Norhammar har drygt 20 års erfarenhet av att framgångsrikt förvalta fastighetsfonder och har en välbeprövad investeringsprocess som utgår från fundamental bolagsanalys. Besluten fattas framförallt baserat på information från möten med bolagen och egenutvecklade modeller för finansiell analys.
Bygg- och fastighetsbranschen står för en stor andel av koldioxidutsläppen i den utvecklade delen av världen. Branschen har även andra utmaningar i form av jämställdhet och arbetsplatsolyckor på byggarbetsplatser. Av dessa anledningar arbetar branschen hårt för att förbättra sig och hållbarhet kommer att vara en viktig del i förvaltningen av fonden. Hållbarhetsaspekter beaktas i ekonomiska bolagsanalyser och investeringsbeslut, vilket får effekt för vilka bolag som väljs in i fonden.
Avanza Fastighet by Norhammar kostar 1,1 procent i total avgift, vilket gör den till en av de billigaste fastighetsfonderna på Avanzas plattform. Vi har fortsatt att följa principen av att enbart lansera fonder som vi själva vill placera våra pengar i. Avanza Fastighet by Norhammar är inget undantag och vi hoppas att ni delar den synen med oss och vill följa med på resan.
//Maria Wärn, förvaltningschef, Avanza Fonder
Fakta: Så fungerar värdering av fastighetsaktier
Fastighetsaktier värderas normalt lite annorlunda jämfört med aktier i andra sektorer där exempelvis P/E-tal är vanligt förekommande. Anledningen till detta är att fastighetsbolag oftast har ett betydligt större värde på sina tillgångar (fastigheterna) jämfört med storleken på vinsten. Vid värdering av fastighetsaktier används därför ofta värdet på de underliggande fastigheterna minus bolagets skulder (substansvärde) som jämförelse istället för vinsten. Priset på aktien kan då få en rabatt eller premie i förhållande till substansvärdet.
Fastigheterna i bolaget värderas oftast kvartalsvis av en extern auktoriserad värderare. Värdet på fastigheterna påverkas bl.a. av hyresintäkter, driftskostnader och rådande avkastningskrav. Hyresintäkterna på kommersiella fastigheter justeras vanligtvis för inflation årligen och fastighetsbolag påverkas således inte automatiskt negativt av en nominell ränteuppgång. Däremot påverkas de negativt av reala ränteuppgångar eftersom finansieringskostnaden då ökar utan att hyresintäkterna ökar.
Utöver värdet på fastigheterna är även projektutveckling och förvärv en viktig del vid värdering av ett fastighetsbolag. I många fastighetsbolag har projektutveckling och förvärv, av både bolag och fastigheter, utgjort en stor del av vinsten.
*Sett till historisk avkastning för fonder som Peter Norhammar tidigare ansvarat för.
Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016-2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet