Hur klarar hyresgästerna att betala sina höjda hyror?

Om makroekonomerna får rätt i att inflationen kommer fortsätta falla och att vi inom det närmaste året kommer få njuta av sänkta styrräntor från centralbankerna så hänger det rimligen ihop med sämre ekonomisk utveckling i samhället. Då uppstår nya orosmoln. Åtmistone de två nedanstående frågorna behöver besvaras.

Hur klarar hyresgästerna att betala sina höjda hyror?

Nästan alla hyreskontrakt avseende verksamhetslokaler – alltså alla typer av lokaler utom bostäder – har inbyggda klausuler som innebär att hyran automatiskt justeras upp med årets inflation. Allt annat lika så innebär det att hyreskostnaden för många hyresgäster har stigit mer än 15% sedan 2022 och det är inte självklart hur en sådan justering tas emot. Vi konstaterar dock att hyreshöjningarna hittills har godtagits med undantag för hyresgäster inom de segment som bråttas med strukturellt låg lönsamhet, ofta tex fysiska butiker och cafeer. Skälen är flera.

Vi konstaterar först att inflations-justeringarna under 10 års tid innan 2022 var blygsamma, vilket gör att större justeringar enskilda år blir godtagbara.
Vi noterar också att lokalhyran ofta bara utgör i nivån 5-10% av den totala kostnadsbasen för en typisk hyresgäst. I de allra flesta fall är det då mer rationellt att spara på andra kostnader än att försöka omförhandla lokalhyran om det finns ett behov att spara.
Vi kan också hitta mjukare förklaringar och hitta liknelser med en privat familjs beteende. För en familjeförälder som hamnar i ekonomiskt trångmål så är det rimligen lättare att motivera tex en lägre resebudget samt ett minskat mat- och klädkonto än att kontakta bank/hyresvärd för att be om uppskov med sin ränte- eller hyresbetalning, vilket i förlängningen kan leda till att en flytt måste ske. På samma sätt fungerar det sannolikt för en företagsledare som behöver minska kostnadsbasen. Nog är det ett lättare beslut att sänka budgeten för resor, representation och diverse inköp än att äventyra tillgången till lokalen som ofta utgör basen för verksamheten och skapar en trygghet i organisationen?

Hur påverkas fastighetsbolagen av sämre tider?

Självklart kommer även fastighetsbolag påverkas negativt av sämre ekonomisk utveckling som leder till att efterfrågan på lokaler minskar. Historiskt har dock vakansgraden varit rimligt stabil – och inte ökat mer än 1-3% för väl diversifierade bolag – som en följd av att lokalen prioriteras av hyresgästerna. Det mönstret, som innebär att 97-99% av hyresgästerna är kvar, ser ut att upprepas även denna gång. Eftersom fastighetsbranschen är en trögrörlig industri med långa hyresavtal står den sig ofta stabil även i sämre tider.

Som en effekt av inflations-justeringarna har nu hyresintäkterna i många fall stigit till nya toppnivåer varifrån de över tid kommer justeras upp ytterligare. Den största kostnadsposten – låneräntan – kommer däremot troligen falla framöver. Det innebär att många bolag kommer prestera stigande kassaflöden och det hoppas jag kommer leda till positiv avkastning för oss aktieägare.

Största innehaven i fonden

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser, Peter Norhammar, förvaltare Avanza Fastighet by Norhammar.

Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.

Hur klarar hyresgästerna att betala sina höjda hyror?