Ränteoro, storaffärer och ökad kontorsuthyrning – fastighetsbranschen i november

Börserna rörde sig kraftigt under november när marknadens förväntningar på en amerikansk räntesänkning svängde snabbt. Samtidigt ökade aktiviteten i den nordiska fastighetssektorn genom flera storaffärer, utbredda återköp av egna aktier och tecken på fallande kontorsvakanser i storstäderna. Peter Norhammar, fondförvaltare Avanza Fastighet by Norhammar, sammanfattar utvecklingen i fastighetssektorn under november och delar marknadens framtidsutsikter.

Vad påverkade börskurserna under november månad?

Det generella börshumöret – inklusive sentimentet för fastighetsaktier – påverkades negativt av att marknadens bedömda sannolikhet för en ny räntesänkning av FED i december minskade. Som en effekt av den amerikanska statsapparatens nedstängning saknas dataunderlag vilket leder till ett mer avvaktande agerande från FED. I slutet av månaden stärktes börserna av positivt nyhetsflöde kring Magnificent 7-bolagen och förnyade förhoppningar på räntesänkningar efter enskilda FED-ledamöters uttalanden. På kort tid steg sannolikheten för en räntesänkning i december från ca 35% till ca 80%.

Notera att Nordens fastighetssektor – fundamentals sett – överlag inte är beroende av lägre räntor även om börssentimentet påverkas av förändringar i centralbankernas räntepolitik.

Annons

Vad händer i fastighetsbranschen?

Transaktionsvolymer ökar på och utanför börsen:

Vad gäller transaktionsvolymerna för nordiska fastigheter har vi sett tydliga förbättringar sedan 2024 efter låga nivåer under 2022-2023 när stigande räntor och krigsoro minskade riskaptiten. 2025 års volymer närmar sig det historiska genomsnittet.

Även bland de börsnoterade fastighetsbolagen ser vi intressanta transaktioner. Tungviktarna Roger Akelius och John Fredriksen har sedan tidigare investerat stort i Castellum respektive Fabege. De låga värderingarna fortsätter att locka till sig nya kapitalstarka köpare och de senaste exemplen är Kjell Inge Røkke och Olav Thon Gruppen som ökar sina investeringar i fastigheter via börsnoterade fastighetsbolag.

• Public Property Invest (PPI) köpte en portfölj av fastigheter i segmentet social infrastruktur av SBB. Affären delfinansierades med nyemission av eget kapital där Aker-gruppen investerade totalt över 5 mdr NOK i PPI.
• Thon Gruppen tillkännagav ett uppköpserbjudande för de resterande aktier i Olav Thon Eiendomsselskap som de inte redan kontrollerar. Budet representerade en budpremie på 23%.
• Huvudaktieägaren i Citycon utfärdade ett budpliktserbjudande på alla utestående aktier. Priset representerade en budpremie på ~36 %.

Många av de börsnoterade bolagen återköper nu egna aktier. Sedan tidigare har bolagen Heba, Hufvudstaden, John Mattson, Neobo, Nivika, Stenhus och Wallenstam aktiverat sina mandat att återköpa sin egen aktie via börsen. I november kommunicerade även Balder sitt beslut om aktieåterköp.
Signalvärdet av ovanstående transaktioner är stort.

Fallande vakanser:

Vakanser för kontorssegmentet i Stockholm – ett orosmoln som präglat sentimentet för hela sektorn – ser nu ut att minska.

Fabeges CEO skriver i Q3-rapporten att “Efter sommaren ser vi tecken på en försiktig ljusning. Förfrågningarna ökar och antalet visningar har blivit fler…Vi upplever en försiktig men märkbar ökning i marknadsaktivitet – särskilt i Stockholms innerstad.” Budskapen från två andra Stockholmsfokuserade kontorsbolag – Atrium Ljungberg och Vasakronan – är liknande. Citymark, som kartlägger kontorshyresmarknaden i Sveriges större städer, signalerar samma sak. Deras kartläggning redovisar fallande vakanstal i Stockholm och Göteborg medan vakanserna i Malmö fortsätter att stiga. Se graf nedan.

Vakansgrad för kontorslokaler i centrala Malmö, Göteborg och Stockholm, 2009-2025 (1).

Hur utvecklas bolagen och hur värderas de nu?

KPI-justerade hyresintäkter och bra finansieringsvillkor gynnar de flesta av fastighetsbolagen. Marknadens prognoser tyder på att förvaltningsresultaten per aktie kommer stiga med över 10% i år och sedan fortsätta upp med 5-10% under 2026 och 2027 (2). Samtidigt värderas aktierna lägre än det historiska genomsnittet.

Fondens största innehav

1. Emilshus B
2. Catena
3. Swedish Logistic Property B
4. NP3 Fastigheter
5. Sagax B
6. Intea Fastigheter B
7. Veidekke
8. Warehouses De Pauw SA
9. Logistea B
10. Wihlborgs Fastigheter

Med hopp om en fredlig värld och stigande börser,

Peter Norhammar, fondförvaltare av Avanza Fastighet By Norhammar.

Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.

[1] Källa: Citymark Analys, 19 November 2025

[2] Källa: Siffrorna avser medianbolaget i sektorn. Förvalningsresultat=resultat efter finansiella kostnader men före värdeförändringar.