Hur ska man egentligen tänka kring räntan på bolånet, bunden eller rörlig? De flesta förespråkar rörlig ränta men sommaren 2008 var reporäntan 4,75% och bolåneräntorna över 6%, det är en ordentlig uppgång från nuvarande nivåer. Så kan en bunden ränta vara vettig när det kommer till kritan? Svaret är nog faktiskt mer nyanserat än så, låt oss resonera kring hur man kan tänka!

Vad påverkar räntorna på marknaden?

Det kan vara bra att veta var vi kommer ifrån. Innan Lehman Brothers kollaps i september 2008 (som sedan utlöste finanskrisen) så var den svenska reporäntan 4,75% och bolåneräntorna låg över 6%. Därefter fick vi en ordentlig nedgång och krisränta när vi i februari 2015 för första gången någonsin fick negativ ränta. Reporäntan brukar kallas för en styrränta eftersom den styr prissättningen på längre räntor, alltifrån några månader upp till flera år. Riksbanken styr reporäntan medan marknaden sätter priserna på de längre räntorna.

Bankerna kan använda dels inlåningen från allmänheten och dels låna upp pengar på den internationella obligationsmarknaden via något som kallas för säkerställda bostadsobligationer. Ju längre tid investerarna avvarar sina pengar desto högre ränta vill de normalt ha. Det fungerar lite grann som när du själv letar efter bästa sparräntan på konto, ju längre tid du kan tänka dig att binda pengarna desto högre ränta får du normalt sett.

Det innebär alltså att bankerna per automatik inte får bättre betalt bara för att du binder räntan och normalt sett betalar en högre ränta. Det kan vara så men det går inte att dra ett likhetstecken. Banken är en mellanhand, precis som din lokala matbutik, de köper in pengar på den globala obligationsmarknaden och säljer till dig. För att exemplifiera så kan vi säga att de lånar upp treårspengar för 1% och lånar ut till kunder för 1,40%, bankens intjäning är ju mellanskillnaden mellan vad du betalar och vad de själva betalar till investerarna som tillhandahåller pengarna.

Hur ska man resonera kring rörlig eller bunden boränta?

Nog med teori, vad är då viktigt att tänka på när det kommer till ens egna ekonomi för att ställa sig frågan om en bunden ränta kan vara vettig?

Till att börja med kan sägas att en bunden ränta lite grann kan ses som en försäkring. Binder du räntan på bolånet så vet du vad du kommer att betala under hela lånets bundna löptid, och för denna ”försäkring” betalar du ett högre pris, alltså en högre ränta. I andra vågskålen ligger det faktum att rörlig ränta ”alltid” varit det billigaste. Men just nu har vi gått från hög inflation och räntor på 13-14% för några årtionden sedan ned till dagens mycket låga nivåer. Lågränteklimatet varade mycket längre än någon av oss kunnat tro men nu verkar det som att den första räntehöjningen rycker allt närmare, om vi får tro Riksbanken.

  • Hur hög ränta klarar du? Bankerna stresstestar ofta bolånetagarna med 7-8% i sina kalkyler men konsumentverkets schablonbelopp stämmer sällan överens med ens riktiga utgifter. En person med ett lån på 3 000 000 kr betalar 45 000 kr i räntekostnader per år, alltså 3 750 kr per månad eller 2 625 kr efter 30% skattereduktion. När räntan sakteligen höjs så lär det bli i små steg, men om vi räknar på nivån sommaren 2008 så hade detta hushåll istället fått betala 180 000 kr i räntekostnader per år, 15 000 kr i månaden eller 11 083 kr efter skattereduktion. Räntekostnader över 100 000 kr ger en skattereduktion på 21%. Så frågan är om hushållet klarar flera gånger högre räntekostnad? En procents högre ränta ger en ökad räntekostnad på 10 000 kr per miljon och år.
  • Hur hög belåning har du? Ju högre belåning du har desto mer sårbar lär din ekonomi vara för stigande räntor, generellt sett. Har du dessutom planerat för ökade kostnader framåt, såsom tillskott i familjen eller något annat så kan det vara värt att ta sig en funderare kring om tryggheten är värd mer än den ökade räntekostnaden som en bunden ränta innebär.
  • Sänkt ränteavdrag? Det har varit en politisk debatt senaste tiden kring ett slopat eller sänkt ränteavdrag. Det innebär ju indirekt ökade kostnader för ditt bolån. Hur skulle det påverka din ekonomi?

Vilka för- och nackdelar finns det med rörlig respektive bunden ränta?

Fördelen med en bunden ränta är att du vet vad du betalar och att det lite grann kan ses som en försäkring. I Sverige lägger vi en stor del av plånboken på just bostaden och det är nog ingen överdrift att säga att vi lägger 25-30% av disponibel inkomst på direkta och indirekta kostnader kopplat till bostaden. Den siffran lär nog stiga betänkligt om räntorna skulle stiga kraftigt. Nu är det inget som tyder på att räntorna ska just stiga betänkligt i det korta perspektivet. Däremot är det viktigt att komma ihåg att de långa räntorna reagerar omedelbart på ränteförändringar så det är försent att vänta tills räntorna redan börjat stiga, då har de längre räntorna redan stigit.

Det skapar helt enkelt en trygghet och förutsägbarhet vad gäller boendekostnaderna. Men tryggheten kostar då bundna räntor normalt sett är högre.

För att lyfta fram några nackdelar med en bunden ränta kan väl sägas att rörlig ränta visat sig vara billigast i ett historiskt perspektiv och kanske så förblir i framtiden om lågränteklimatet består. Vi har ju faktiskt inte facit även om mycket tyder på att räntorna ska upp. En annan nackdel är att en bunden ränta innebär att du inte kan byta bank utan att behöva betala ränteskillnadsersättning för att ”bryta” lånet, vilket kan bli kostsamt. Eftersom bostaden är så stor del av plånboken så vill jag såklart uppmana dig som läser att konkurrensutsätta banken och hitta billigaste bolåneräntan, det gör stor skillnad. Men den möjligheten faller lite grann om du binder räntan.

En annan nackdel är att du inte åtnjuter en sänkt ränta om ditt lån är bundet, nu har jag mycket svårt att se att räntorna skulle falla ytterligare men osvuret är alltid bäst. En annan riskfaktor är om man i hushållet bestämmer sig för att gå skilda vägar och separera, då blir det ofta en kostsam historia om man säljer bostaden och tvingas lösa bundna lån. Det går inte heller att extraamortera hursomhelst om lånet är bundet.

En mindre allvarlig förändring än att gå skilda vägar är att byta bostad. Om lånet är bundet så kan det ställa till bekymmer. Flertalet banker kan då erbjuda ett säkerhetsbyte, alltså egentligen bara byta den underliggande säkerheten för lånet och flytta över lånen till den nya bostaden. Alla erbjuder dock inte detta så vet du med dig att en ny bostad kan vara aktuell så skulle jag definitivt stämma av detta noggrant.

Hur resonerar jag själv?

Jag tycker absolut att en bunden ränta förtjänar att åtminstone diskuteras hemma vid köksbordet. Jag vill att man är ärlig mot sig själv och ställer en högre räntenivå och därmed en högre räntekostnad i framtiden mot att betala en högre ränta idag på ett bundet lån för en trygghet och förutsägbarhet. Det finns inget rätt eller fel så svaret får man nog när man resonerar med sig själv.

Om du bestämmer dig för att tryggheten kan vara vettigt för just dig så vill jag även säga att det är fullt möjligt att dela upp ett lån på olika delar. Vi tar exemplet på lånet om 3 000 000 kr igen. Du behöver ju faktiskt inte binda hela lånet. Här kan man t.ex. dela upp lånet på tre delar, även om du vill ha alla delar rörliga. Anledningen till det är att du kanske ändrar dig i framtiden men att lägga om ett stort lån till tre delar måste ofta föregås av ett kreditbeslut och extraarbete. Har du redan tre delar är det mycket enkelt att binda hela eller delar av lånet i framtiden om du skulle vilja.

Ytterligare ett tips är att, om du vill binda, kanske dela upp på olika löptider så inte hela lånet läggs om vid ett och samma tilfälle. Om räntorna stiger och du har delat upp dina löptider så påverkar en stigande ränta inte lika mycket på en gång, sprid ränterisken. Men, då är vi återigen på varningens finger kring att bundna lån på olika löptider också försvårar bankbyten, det är mycket sällsynt att få flytta delar av lån till annan bank.

Hur resonerar du? Har du rörlig eller bunden ränta?

Lycka till med tankegångarna hemma vid köksbordet,
Nicklas

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Avkastningen kan också öka eller minska på grund av förändringar i valutakursen. Vi reserverar oss för eventuella fel i aktie- och fondinformationen som lämnas på denna sida. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.