Hur går det för fastighetsbolagen nu när den högre räntan biter?
Under augusti avkastade Avanza Fastighet by Norhammar -2,3%. Även om månaden gav negativ avkastning så kan vi glädjas åt att fondens avkastning sedan start överstiger vårt jämförelseindex. Jag konstaterar också att fondens avkastning är bättre än för samtliga övriga jämförbara fastighetsfonder som finns i Avanzas utbud.
Så vad påverkade fastighetsaktierna i Augusti?
Vad gäller ränteutvecklingen – som fortsatt är viktig för aktiemarknaden – var kommunikationen från den amerikanska (FED) och europeiska (ECB) centralbanken vid Jackson Hole Economic Symposium månadens viktigaste händelse. Talen var balanserade med både hökaktiga och duvaktiga inslag men totalt sett är ränteoron avtagande. Finansmarknadens bedömning är att merparten av räntehöjningarna ligger bakom oss och att det är mest sannolikt att både FED och ECB lämnar sina styrräntor oförändrade vid septembermötena. En del fokus riktades istället mot Kina som går igenom en fastighetskris. Krisen påverkar sentimentet på aktiemarknaderna negativt. Dock är likheterna mellan Kinas och Nordens fastighetsmarknad nära obefintliga. Vidare är Kinas fastighetsmarknad huvudsakligen finansierad med inhemska medel snarare än med utländska lån. Risken att en finanskris skulle sprida sig till väst är därför liten, även om problemen sannolikt kommer påverka Kinas ekonomi avsevärt.
Hur går det för fastighetsbolagen nu när den högre räntan biter?
Efter att ha sammanställt halvårsrapporterna konstaterar vi 1) att skillnaderna är stora mellan olika segment och bolag och 2) att aktiemarknadens oro generellt sett verkar vara överdriven. Nya uthyrningar, höjda KPI-justerade hyror, hyresgästanpassningar, förvärv och genomförda projekt ledde till att resultatet före räntekostnader ökade med över 15 % för flertalet bolag jämfört med samma period i fjol. Branschen har alltså inte några betydande utmaningar vad gäller efterfrågan på lokaler eller hyresintäkter. Stigande hyresintäkter motverkades dock av högre räntor och förvaltningsresultatet minskade därmed med drygt 10% för medianbolaget. Att förvaltningsresultaten minskar med blygsamma tal efter flera års uppgångar är naturligt och odramatiskt i förhållande till förväntansbilden. I genomsnitt rapporterade bolagen ca 1% lägre fastighetsvärden jämfört med föregående kvartal. Även det får anses odramatiskt mot bakgrund av de låga aktiekurserna.
Hur skiljer sig Avanza Fastighet by Norhammar jämfört med andra fonder?
Avanza Fastighet by Norhammar har fokus på bolag som genererar starka kassaflöden och som kan hantera betydligt högre räntor än dagens. Strategin fungerar och, även om våra bolag också påverkas negativt, så ser vi nu att resultaten för bolagen i portföljen utvecklas betydligt bättre än genomsnittet vad gäller både kassaflöde efter betalda räntor och avseende värdeutveckling för fastigheterna.
Avslutande kommentar
Höjda räntor och en avvaktande fastighetsmarknad får negativa effekter för bolagen. Å andra sidan medför de höjda intäkterna enligt ovan positiva effekter. Över tid kommer de positiva effekterna att överträffa de negativa eftersom det stigande ränteläget utgör en engångseffekt medan de högre hyresintäkterna successivt kommer öka ytterligare som en effekt av ränta på ränta. Min tro är att fastigheter fortsatt kommer vara en vinnande sektor och de framåtblickande börskurserna ser ut att redan ha bottnat!
Fondens största innehav just nu:
- Castellum
- Balder
- Sagax B
- Nyfosa
- Catena
- Whilborgs Fastigheter
- Fabege
- Cibus Nordic Real Estate
- Diös Fastigheter
- Atrium Ljungberg B
Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser, Peter Norhammar, förvaltare Avanza Fastighet by Norhammar.
Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.