Kan aktiekurser hinta om vart bopriserna är på väg?

Vart är priserna på bostadsmarknaden på väg? Här skriver Stabelo om deras boprisindikator där de tittar på trender i utbud och säsongsmönster, men även på utvecklingen för en aktieportfölj som består av bolag vars affärer är beroende av svensk privatkonsumtion. Något som tidigare lyckats indikera bottnar och toppar på bostadsmarknaden – en till fyra månader innan de infallit.

Bostadspriser och privatkonsumtion hänger ihop, dels eftersom hushållen känner sig rika när värdet på deras bostäder går upp, dels för att både bostadspriser och hushållens konsumtionsvilja påverkas av samma externa faktorer.

Kort och gott kan man säga att glada hushåll som tror på framtiden konsumerar mer vilket ger glada företag som investerar mer. Det skapar i sin tur lägre arbetslöshet och hushåll som fortsätter konsumera mer.

Att dessa faktorer ger ett starkt samband mellan privatkonsumtion och huspriser är tydligt om man tittar på historien, hela vägen tillbaka till början av 90-talet. Det är egentligen bara under covid-epidemin som privatkonsumtion och huspriser gick åt olika håll. Troligen på grund av att nedstängningar gjorde det svårt för hushållen att konsumera i vanlig takt samtidigt som dramatiska och unika centralbanksstimulanser eldade på bostadspriserna.

Annons

Så kan utvecklingen på bopriserna visas i Stabelos ”boprisportfölj”

Det starka bandet mellan privatkonsumtion och bostadspriser gav oss på Stabelo idén till att skapa en aktieportfölj bestående av tio bolag* som är beroende av svensk privatkonsumtion, inom allt från detaljhandel till bilar och kök. Eftersom aktiemarknaden är väldigt framåtblickande och mer likvid än bostadsmarknaden så syns oftast prisindikationerna tidigare i aktiemarknaden än på bostadsmarknaden. Därför har ”boprisportföljen” historiskt lyckats indikera bottnar och toppar i bostadsmarknaden med en till fyra månaders framförhållning.

Nedan illustration visar med vilken framförhållning aktiemarknaden historiskt har vänt jämfört med bostadsmarknaden och sammanfattar väl varför vi på Stabelo anser att det är en indikator värd att följa. Notera gärna att nedan ledande indikator (dvs förändringen i boprisindexet) baseras på värdet på boprisportföljen i slutet av månaden. I den händelse värdet på boprisportföljen har vänt upp eller ner i början eller mitten av månaden får man alltså i praktiken vändningssignalen tidigare än vad exemplen nedan indikerar.

Vad säger den aktiemarknadsbaserade boprisindikatorn om utvecklingen framåt?

Vår aktiemarknadsbaserade boprisindikator på Stabelo vände tydligt uppåt i början av 2023 och har marscherat på sedan dess vilket är både imponerande och lite överraskande givet att perioden har kännetecknats av stigande räntor och ökade energi- och andra levnadsomkostnader för hushållen. Vi konstaterar med viss förtjusning att indikatorn därmed har fungerat utmärkt eftersom bostadsprisutvecklingen har följt efter trots dessa ovanliga omständigheter. Trenden är tydligt uppåtgående vilket gör att vi kan dra slutsatsen att vår aktiemarknadsbaserade boprisindikator lyser med ett fortsatt grönt ljus.

Andra indikatorer som kan visa på var bopriserna är på väg

Årstillväxt i utbud och pris på svenska bostäder

En annan indikator som brukar skvallra i förväg om vart bostadspriserna är på väg är årstillväxten i utbud på bostäder. Som framgår nedan så indikerade utbudstillväxten, precis som vår boprisindikator, att prisfallet skulle avta efter december förra året. Så blev också fallet. Vad som dock hände sedan november 2023 var att utbudet av bostäder till försäljning började öka igen. Därmed målade ”utbudsindikatorn” tillfälligtvis en mindre ljus bild än vad vår boprisindikator gjorde precis i början av året. I boprisindikatorn i februari identifierade vi dock en ”metkrok” i utbudskurvan nu som pekade åt ett lite positivare håll precis som den aktiemarknadsbaserade boprisindikatorn. Den metkroken har nu utvecklats till en solid positiv trend vilket alltså också bådar gott för boprisutvecklingen i närtid.

Prisutvecklingen kopplat till normala säsongsmönster

En ytterligare indikator som vi brukar snegla på för att få en bild av den rådande styrkan i bostadsmarknaden är prisutvecklingen kopplat till normala säsongsmönster. Om man tittar på prisutvecklingen i småhus- och lägenhetspriser i år (röd kurva nedan) jämfört med tidigare år så känns utveckling så här långt 2024 relativt stabil.

Vi kan också konstatera att de månadsförändringar som har skett i bostadspriser har följt normala säsongsmönster under året.

Bonusindikator – bostadspriser och köp av kapitalvaror

En indikator som historiskt har korrelerat starkt med huspriser är hushållens planer på att köpa kapitalvaror. Detta är en fråga som Konjunkturinstitutet ställer på månadsbasis. Som framgår av grafen nedan så har även den indikatorn studsat upp ganska ordentligt.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis kan vi konstatera att indikatorerna fortsätter att vara tydligt positiva. Detta då vår egen boprisindikator pekar otvetydigt upp samtidigt som utbudsindikatorn också är positiv och säsongsindikatorn neutral. Vad som dock är värt att notera att normalt säsongsmönster för de sista tre månaderna av året är att bopriserna faller nästan tre procent jämfört med september. Räkna därmed inte med fortsatta prisuppgångar på månadsbasis i absolut närtid.

*Stabelos boprisportfölj: Skistar, Aktier, New Wave, Björn Borg, Bilia, Kabe, Nobia, Svedbergs, JM och Bonoava.

// Hampus Brodén, VD Stabelo Group AB.

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Avkastningen kan också öka eller minska på grund av förändringar i valutakursen. Vi reserverar oss för eventuella fel i aktie- och fondinformationen som lämnas på denna sida. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza. Bolån+ Landshypotek är ett samarbete mellan Avanza Bank AB (org.nr 556573-5668, Box 1399, 111 93 Stockholm) och Landshypotek Bank AB. Kreditgivare är Landshypotek Bank AB. Gäller för upp till 75% av bostadens värde. Bolån+ Stabelo är ett samarbete mellan Avanza Bank AB (org.nr 556573-5668, Box 1399, 111 93 Stockholm) och Stabelo AB. Kreditgivare är Stabelo AB. Gäller upp till 60% belåning av bostadens värde.