Stora fall på börsen – men hur ser verkligheten ut för fastighetsbolagen?

Vi upplever kaotiska tider på börsen som påverkas av oro och osäkerhet skapad av Trumps administration. Oron och ovissheten leder till omallokeringar av kapital som i flera fall skapar irrationella börskursörelser. Sedan Trumps så kallade ”Liberation day” så har börserna fallit kraftigt globalt. I tider av osäkerhet är det viktigt att försöka sortera ut begreppen och skilja på börskurser och verklighet. Jag vill med några rader beskriva vår analys av det makroekonomiska läget och dess fundamentala påverkan på de fastighetsbolag vi investerar i via Avanza Fastighet by Norhammar.

Vart är inflation och räntor på väg?

Kort efter annonseringen av amerikanska tullar såg vi kraftigt stigande amerikanska räntor vilket ”tematiskt” har påverkat nordiska fastighetsaktier negativt. Skälet till stigande amerikanska räntor är mest sannolikt likviditetsbrist som uppstår till följd av att finansiella aktörer har sålt amerikanska tillgångar och på så vis dränerat systemet på cash. Detta är en kortsiktig effekt som den amerikanska centralbanken FED har en mängd verktyg för att hantera. Det är inte ett tecken på ”finansiell systemkris” som skulle kunna spridas till övriga delar av världen. Vår grundanalys är att den kostnadsökning som tullar leder till utgör en ”engångseffekt” och alltså inte skapar varaktigt högre inflation. Troligen kommer den dock leda till betydligt lägre efterfrågan i samhället i stort och därmed fungera som en konjunkturbroms.

Den mer relevanta underliggande kraften är alltså sannolikt en förväntan om betydligt sämre ekonomisk utveckling/recession i USA som en följd av tullpolitiken. Det syns också i de finansiella marknaderna, vilka nu prisar in flera räntesänkningar från FED som alltså förväntas behöva stimulera ekonomin.

Även om amerikanska räntor styr många börskurser på kort sikt är det de nordiska räntorna som fundamentalt är mest relevanta för de bolag vi investerar i. Sedan ”Liberation day” har femårig svensk swapränta och svensk 10-årig statsobligationsränta fallit med ca 0,2%. Det är en effekt av sänkta förväntningar på ekonomisk utveckling vilket även i våra marknader leder till ett behov av ekonomisk stimulans.

Annons

Hur påverkar sämre konjunktur eller recession?

Sämre ekonomisk utveckling/recession leder till lägre sysselsättning vilket kommer påverka fastighetsbolagen negativt eftersom det blir svårare att hyra ut lokaler till bra hyresnivåer. Generellt sett är dock lokalhyresmarknader trögrörliga där förändringen av vakansgrader (i marknaden och för väldiversifierade bolag) sker långsamt och sällan rör sig mer än enskilda procentenheter under en given 1-2 årsperiod. En hyresgästs behov av att öka eller minska storleken på sina lokaler står sällan i omedelbar relation till det senaste kvartalets aktivitetssnivå. Det förklaras också av att hyreskostnaden ofta (här finns förstås stora skillnader mellan olika verksamheter) uppgår till mindre än 10% av hyresgästens totala kostnadsmassa, vilket innebär att lokalkostnaden sällan utgör en stor besparingspotential för hyresgästen.

Den negativa effekt som ändå uppstår kommer dock troligen pareras av lägre räntor. Även svenska Riksbanken förväntas nu sänka styrräntan snabbare jämfört med förväntansbilden innan ”Liberation Day”.

Fastighetsbolagen idag

Belåningsgrad

Såväl de bolag som vi investerar i som det genomsnittliga nordiska börsnoterade fastighetsbolaget har en belåningsgrad under 50%. Räntetäckningsgraden uppgår till i genomsnitt ca 2,5 ggr trots att den genomsnittliga räntan ungefärligen har fördubblats från 2021 års nivå på ca 2% till dagens nivå på knappt 4%. Bolagen kan alltså – med få undantag – hantera ytterligare betydligt högre räntor om det skulle bli en realitet som en följd av ett ”stagflations-scenario”.

Aktiemarknadens värdering av fastigbolagen

Efter den senaste tidens fallande börskurser värderas nu aktierna lågt ur ett historiskt perspektiv. Aktierna har bara värderats lägre i samband med finanskrisen 2008-09 och i samband med inflationskrisen 2022-23.

De låga värderingarna gör att eventuella nyheter om minskade tullsatser sannolikt kommer tas emot positivt av aktiemarknaden eftersom det – allt annat lika – leder till minskad risk för recession.

Oakttat svängiga börskurser så kommer fastighetsbolagens fundamentala utveckling vara rimligt stabil med eller utan recession och under de olika räntescenarior som blir en följd av den ekonomiska utvecklingen.