Allt du behöver veta för ett smart bolån

Oavsett om du ska ta ditt första bolån eller redan äger din bostad finns det några viktiga frågor som är värda att återkomma till som kan hjälpa dig i dina beslut och i många fall spara dig tusenlappar. Här går vi igenom hur du kan tänka kring fast eller bunden ränta, belåningsgrad, amorteringsstrategi och hur det fungerar att flytta ett bolån.

Vad är en bra bolåneränta? 

Det bästa sättet att objektivt bedöma om en ränta är bra eller inte är att jämföra bankernas snitträntor (alltså INTE listräntor). Snittränta är den genomsnittliga ränta som bolånekunderna faktiskt har. En bra ränta är därför en som ligger under snittet och en dålig är en som ligger över snittet. 

Många banker gör en individuell bedömning utifrån “hur bra bankkund man är” när man får ett ränteerbjudande på bolånet – det kan göra det svårt att bedöma om räntan är bra eller inte för just dig eftersom allas ekonomi ser olika ut. En annan faktor som kan påverka ens bolåneränta är hur bra och hur ofta man förhandlar för att optimera sin bolåneränta. 

Slipp förhandla om bolåneräntan 

Personligen tycker jag det är otroligt frustrerande att jämt och ständigt behöva förhandla om en bra ränta. Jag föredrar därför ett bolån där räntan alltid är så låg som möjligt och bara baseras på fasta parametrar, som hur hög belåningsgraden är. 

Via vårt Bolån+ kan du låna upp till 90%- räntan är alltid förhandlad och klar och baseras på vald belåningsgrad, alltid med konkurrenskraftiga räntor. 

Här kan du se räntor för varje belåningsgrad och här kan du jämföra hur mycket du kan spara om du flyttar ett bolån från en annan bank. 

Rörlig ränta eller bunden ränta?

Om du ska välja rörlig ränta eller bunden ränta beror på vad du värdesätter. Rörlig ränta är det som historiskt har varit billigare över tid och alltså det som sannolikt kommer kosta dig minst. Väljer du bunden ränta får du fördelen med att du hela tiden vet exakt vad du betalar och behöver inte oroa dig för plötsligt högre bolånekostnader – men samtidigt kan du inte heller gynnas av en lägre ränta om räntan faller tillbaka. 

Det är inte ovanligt att binda delar av lånet och låta andra delar vara rörligt. Det kan låta som en bra idé men det man ska ha med sig då är att man inte har möjlighet att byta bank och därför helt tappar förhandlingsutrymmet för räntan på den rörliga delen – eftersom banken inte behöver vara orolig att du byter bank inom bindningstiden. 

När är det läge att binda räntan? 

Jag brukar säga att en bunden ränta kan vara lämpligt om du antingen har tighta marginaler i din ekonomi och verkligen inte har råd att hantera högre bolånekostnader, eller om du värdesätter att inte tänka på räntan så pass mycket att du är villig att betala mer för den vetskapen. 

Sen har det absolut funnits perioder historiskt då bunden ränta varit bra jämfört rörlig ränta, senast var för de som hann binda sin ränta innan 2022 – men för de flesta handlade det om tur eftersom ingen vet hur räntan kommer förändras. När man vet det, då har räntan redan hunnit stiga. 

Men vill man försöka hitta en tajming för att binda räntan så bör det inte vara i ett läge då ränteutsikterna är osäkra, för de tenderar att pressa upp de långa marknadsräntorna som styr bindningsräntan. Det är egentligen när utsikterna ser positiva ut och i de lugnaste av vatten som man bör sikta på att binda räntan om det är det man vill. 

Här kan du se vilka bundna räntesatser Bolån+ erbjuder just nu. 

Hur mycket ska man låna? 

Sedan första april 2026 är det möjligt att låna upp till 90% av bostadens värde. Men det är en möjlighet, inte ett måste. 

När du ansöker om ett lånelöfte och fyller i dina uppgifter brukar du vanligtvis få veta vad du maximalt har möjlighet att låna respektive köpa för baserat på din inkomst och faktorer som barn, bil, andra lån etc. Men bara för att du FÅR låna så mycket betyder inte det att det är ett smart val. Istället är det viktigt att se till helheten och vad din ekonomi klarar av. Det kan också vara bra att vara medveten om risker vid förändringar av ränteläget eller priserna på bostadsmarknaden. 

Jag tycker generellt inte att det är orimligt att ha en 90% belåningsgrad om man är relativt ny in på bostadsmarknaden, om man bor i ett område där det finns en förväntan om prisökningar, eller om boendealternativen är avsevärt mycket sämre eller dyrare. Men som sagt – det gäller att ta ett medvetet beslut och alltså vara medveten om risker och vad de skulle innebära för ens ekonomi. 

• Månadskostnad och räntekänslighet 

Hur mycket är du villig att lägga på boendekostnader i månaden? Här brukar jag räkna in ränta, driftkostnad och ev. BRF-avgift. En vanlig tumregel att utgå ifrån är att ha ca 30% av inkomst efter skatt i boendekostnad. Det kan därefter vara klokt att göra en tabell kring hur räntekostnaden kommer förändras om räntan skulle stiga till 4-5-6-7% och hur det hade påverkat månadskostnaden. Har du fortfarande råd? Känner du att det är tight, ja men då kanske du bör låna mindre. 

• Belåningsgrad 

Vilken belåningsgrad du har påverkar även din känslighet för prisförändringar på bostadsmarknaden. Det här fungerar som en hävstång på din kontantinsats – både upp och ner. Stiger priserna på bostadsmarknaden gynnar det dig mycket, men om priserna minskar kan kontantinsatsen snabbt sina. Därför kan det vara klokt att fundera ett varv kring vilken belåningsgrad man känner sig bekväm med. 

• Amorteringskrav 

Det är även belåningsgraden som bestämmer hur mycket du behöver amortera enligt nuvarande amorteringskrav. Är belåningsgraden över 70% behöver du amortera 2% av lånebeloppet, mellan 50-70% behöver du amortera 1% och under 50% finns inget amorteringskrav. 

När är det bra att amortera? 

Eftersom en högre belåningsgrad betyder en högre risk för dig vid negativa förändringar i bostadspriserna kan det vara klokt att sträva efter att ha en lagom belåningsgrad. Jag anser dock att amorteringskravet löser problemet bra och att den tvingade delen är fullt tillräckligt att amortera. 

Men ofta dyker ändå frågan upp om man bör extraamortera. Här finns det inget definitivt eller rätt svar, utan allt beror på mål och tid. Och vi ska komma ihåg att amortering är en typ av tvingat och låst sparande, inte en kostnad. 

Mål: maximal ekonomisk vinning

Om du är långsiktig i ditt sparande och målet är maximal ekonomisk vinning så är det ett börssparande som historiskt har varit mer gynnsamt. Det beror på att avkastningen på börsen förväntas vara högre över tid (i snitt 7% per år) än vad räntan på bolånet är. 

Mål: kortsiktigt sparande 

Om du är kortsiktig i ditt sparande så är amortering också ett mindre bra alternativ eftersom att du låser in pengarna i bostaden. Däremot kan det vara ett starkt alternativ om syftet med sparandet är till nästa bostad och du vet med dig att du kommer flytta och få loss pengarna inom något år. 

Mål: lägre månadskostnader 

Om ditt mål däremot inte är maximal ekonomisk vinning utan snarare att stärka ditt kassaflöde – dvs minska dina månadskostnader – då kan det däremot vara en idé att amortera mer eftersom ditt lån blir mindre och med det även dina räntekostnader. 

Här kan du se räkneexempel på hur det kan se ut om man sparar, amorterar eller investerar.

Hur flyttar jag mitt bolån? 

På vår sajt kan du se vad du kan få för ränta och ansöka om ett bolån. Om ansökan blir godkänd behöver du ett amorteringsunderlag från din nuvarande bank – beställ det direkt om du vill att processen ska gå snabbt. 

Det är först när ansökan är godkänd som du väljer bindningstid och praktiskt upplägg kring var pengar ska dras och när du vill ha lånet.

Därefter är det bara att luta sig tillbaka och så sköter vi resten åt dig. 

Här kan du läsa fler detaljer om att flytta ett bolån. 

Hoppas du kommer trivas fantastiskt i ditt hem!

/Felicia Schön, Sparekonom

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. En investering i värdepapper/fonder kan både öka och minska i värde och det är inte säkert att du får tillbaka det investerade kapitalet. Avkastningen kan också öka eller minska på grund av förändringar i valutakursen. Vi reserverar oss för eventuella fel i aktie- och fondinformationen som lämnas på denna sida. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.

Bolån+ Landshypotek är ett samarbete mellan Avanza Bank AB (org.nr 556573-5668, Box 1399, 111 93 Stockholm) och Landshypotek Bank AB. Kreditgivare är Landshypotek Bank AB. Gäller för upp till 85% av bostadens värde. Bolån+ Stabelo är ett samarbete mellan Avanza Bank AB (org.nr 556573-5668, Box 1399, 111 93 Stockholm) och Stabelo AB. Kreditgivare är Stabelo AB. Gäller upp till 90% belåning av bostadens värde.