Experten: Så kan fastighetssektorn utvecklas 2022

Under juli månad steg Avanza Fastighet by Norhammar med cirka 20 % och den positiva avkastningen har fortsatt in i augusti. Per den 15 augusti har fonden fallit med ca 22 % sedan den lanserades i februari, vilket är i linje med jämförelseindexet SIX Nordic Real Estate. Här går förvaltaren Peter Norhammar igenom hur fonden har utvecklats och vilka förväntningar han har på fastighetssektorn framöver.

Vad har påverkat aktierna som Avanza Fastighet by Norhammar investerar i?

Inflation och ränterörelser fortsatte att dominera nyhetsflödet och påverkade i hög grad börsutvecklingen. Inflationssiffrorna för juni var överraskande höga medan siffrorna för juli var något lägre än väntat. Fed höjde styrräntan med ytterligare 0,75 % medan ECB höjde räntan med 0,5 %, vilket var den första räntehöjningen på mer än 10 år. Trots fortsatt höga inflationssiffror så steg börserna. För närvarande tycks nuvarande inflationstakt och fortsatt höjda styrräntor vara diskonterade i dagens aktiekurser. När vi fick ta del av företagens resultat för det andra kvartalet skiftade fokus något från makroekonomi till analys av enskilda sektorer och företag, vilket hjälpte börsen att bli på bättre humör. Fastighetsaktierna följde samma handelsmönster som börsindex, vilket innebar en återhämtning från en översåld nivå. Fastighetsbolagen, som varit bland förlorarna när inflationsskräcken var som störst, återfanns nu bland vinnarna.

Vilka aktier har varit vinnare respektive förlorare under sommaren?

Skillnaden i utveckling mellan olika aktier var som vanligt stor. Den bästa aktien, K-Fastigheter, gav en avkastning på +49 %, medan den sämst presterande aktien, Besqab, sjönk med 16%. Övriga vinnare var Balder, K2A, Platzer, Sagax, Stenhus, Studentbostäder, Swedish Logistic Property och Trianon vilka avkastade 33-43 % (under perioden 1 juli – 15 augusti). Dessa bolag representerar olika segment inom branschen, men gemensamt för flera av dem var att de utvecklades särsklit svagt under våren.

Förutom Besqab tillhörde projektutvecklarna Genova och Titania förlorarna då kurserna föll med 1-3 %. Jag tolkar det som om marknaden är fortsatt orolig för hur de bolagen kan hantera stigande byggkostnader. Med en oförändrad aktiekurs tillhörde också norska KMC förlorarna. I början av sommaren annonserade bolaget ett större förvärv som skall delfinansieras med en kommande nyemmision, vilket troligen dämpade kursutvecklingen.

Av ovan nämda aktier ingår Balder, KMC, Platzer, Sagax, Stenhus, Swedish Logistic Property och Trianon i portföljen.

Annons

Hur utvecklas bolagen som Avanza Fastighet by Norhammar investerar i?

Under sommaren tog vi del av resultatrapporterna från flertalet av de nordiska bygg- och fastighetsbolagen för det andra kvartalet 2022. Flertalet bolag redovisade fortsatt stigande fastighetsvärden som en följd av nytecknade hyresavtal, höjda inflationsjusterade hyresintäkter från befintliga hyresavtal, pågående investeringar och projektvinster. Sammantaget visade medianföretaget i sektorn ett substansvärde (bolagets tillgångar minus skulder)/aktie som steg med cirka 23 % jämfört med samma kvartal förra året och med ca 3 % jämfört med första kvartalet i år. Även om börsen förväntar sig ett försämrat ekonomiskt läge signalerar bolagen en fortsatt stark hyresmarknad. Den totala nettouthyrningen av kommersiella lokaler var mer än dubbelt så hög som under samma period förra året. Bolagen fortsatte också att leverera stabil tillväxt i förvaltningsresultat (Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, centrala kostnader och räntekostnader) då medianföretaget ökade vinsten per aktie med ca 15 % jämfört med samma period i fjol.

Hur värderas de nordiska fastighetsbolagen nu?

I slutet av juni var aktiekurserna mycket nedpressade av rädsla för stigande räntekostnader och kommande recession. Trots sommarens stigande aktiekurser värderas det genomsnittliga bolaget i sektorn med ca 10 % rabatt jämfört med det senaste redovisade substansvärdet. Det är en nivå som är lägre än vad vi är vana vid. Och trots den senaste uppgången har indexet SIX Nordic Real Estate fallit ca 32 % sedan årets start, vilket jag tolkar som att aktiemarknaden fortfarande präglas av oro (värderingsnivå och indexutveckling per 15 augusti).

Vad har vi för förväntansbild för 2022?

I huvudsak håller vi oss till vår tidigare syn. Skillnaderna mellan olika segment kommer vara betydande vad gäller både värde- och kassaflödesutveckling. Som vi tidigare påpekat beror skillnaden på att kommersiella fastigheter typiskt sett har KPI-justerade hyresavtal som ger en god möjligheter till kompensation för stigande inflation. På kort sikt kan dock hyresintäkterna för bostadstillgångar sjunka i reala termer eftersom det troligen kommer att bli en utmaning att höja hyrorna i linje med den nuvarande inflationstakten. Beträffande stigande finansieringskostnader kommer den negativa påverkan att ske successivt för företagen eftersom räntorna är bundna i varierande grad. Sammantaget kommer många av företagen med största sannolikhet att leverera en solid tillväxt i förvaltningsresultat framöver. För 2022 förväntar vi oss att medianföretaget i sektorn kommer att växa förvaltningsresultat per aktie med 5-10 % jämfört med 2021. Vi tolkar de låga värderingarna som att aktiemarknaden förväntar sig fallande fastighetsvärden överlag, vilket vi bedömer är långt ifrån självklart.

Fondens 10 största innehav:

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser,
Peter Norhammar, förvaltare, Avanza Fastighet by Norhammar.

Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.