Finns det likheter mellan SBB och de andra fastighetsbolagen?
Under maj avkastade Avanza Fastighet by Norhammar -10,2% och sedan start har avkastningen varit -43,2%. Vi är självklart inte nöjda med negativ avkastning men det finns ändå några glädjeämnen. Sedan start har vi presterat bättre än både jämförelseindex SIX Nordic Real Estate och alla andra nordiska fastighetsaktiefonder som finns i Avanzas utbud. Vi konstaterar också att fonden har stigit ca 6% sedan bottennoteringen i mitten av oktober 2022. Min bedömning är fortsatt att vi befinner oss i en stigande trend även om senaste månadens utveckling var en besvikelse och resan är svängig.
Vad påverkade fastighetsaktierna i maj?
Inflations- och ränteutvecklingen är fortsatt i fokus och vi noterar att inflationen överlag fortsätter att minska i västvärlden. Det ökar transparensen, minskar osäkerheten och gör det gradvis lättare för investerare att sätta rätt pris på tillgångar som aktier och fastigheter. Debatten om USA:s skuldsättning och skuldtak utgjorde ett orosmoln som skingrades när politikerna till slut nådde en överenskommelse. SBBs problem ledde dock till ett svagt sentiment och fallande börskurser för hela fastighetssektorn trots att den makroekonomiska motvinden faktiskt minskar.
I vilken utsträckning är SBB representativt för hela sektorn?
När sentimentet är svagt och rädslan råder är det viktigt att reda ut de fundamentala finansiella förutsättningarna för varje enskilt bolag. När vi gör det noterar jag följande:
- Avseende finansiella mått är SBB inte representativt för nordiska börsnoterade fastighetsbolag. Belåningsgraden är högre än genomsnittet, fastigheterna har högre bokförda värden än för jämförbara bolag och kassaflödet är lägre.
- SBBs sänkta kreditbetyg skapar stora problem eftersom beroendet av obligationsmarknaden är stort då ca 70% av bolagets räntebärande skulder består av obligationer. SBB:s sammansättning av den räntebärande skulden är dock inte heller representativ för sektorn. Bolaget har ett mycket större beroende av obligationsmarknaden (högre andel obligationer) och av att behålla ett högt kreditbetyg än genomsnittsbolaget. Vidare är det bara är ett fåtal bolag som överhuvudtaget har ett officiellt kreditbetyg, vilket gör att risken att bli nedgraderad i de flesta fall är obefintlig.
Hur kan vi sammanfatta Q1-rapporterna?
Fastighetsvärdena sänktes marginellt i kvartalet och hittills har de justerats ned med i genomsnitt ca 3,5% sedan toppen 2022. Med tanke på de dramatiska kursfallen och de låga värderingarna på aktierna verkar dessa värdejusteringar odramatiska. De stigande räntorna resulterade i att förvaltningsresultatet för medianbolaget sjönk med ca 9% jämfört med samma period föregående år. Men samtidigt noterar vi att bolagens uthyrningar av nya lokaler fortsätter att öka, vilket signalerar stigande hyresintäkter framöver.
Vi har inte någon pågående fastighetskris. Vad vi ser är finansiella utmaningar – i vissa fall kriser- hos enskilda bolag som har lett till ett svagt sentiment och fallande aktiekurser för nästan alla fastighetsaktier. Historiskt sett har liknande situationer varit goda köpmöjligheter.
Fondens största innehav just nu:
- Castellum
- Sagax B
- Fast. Balder B
- Catena
- Nyfosa
- Atrium Ljungberg B
- Whilborgs Fastigheter
- Fabege
- Swedish Logistic Property B
- Platzer Fastigheter Holding B
Se fler innehav i Avanza Fastighet by Norhammar här!
Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser, Peter Norhammar.
Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.