Hur utvecklas Avanza Fastighet by Norhammar?
2024 blev ett svängigt år med mycket stark avkastning till mitten av september. Därefter föll börskurserna tillbaka men vid årets slut kan vi ändå konstatera att Avanza Fastighet by Norhammar är upp cirka 5,5% sedan årsskiftet vilket är drygt 9%¹ före fastighetsaktieindex².
Vad påverkade börskurserna under hösten?
Aktiemarknaderna påverkades återigen av inflationsförväntningar och centralbankernas penningpolitik. Den tillträdande Trump-administrationens protektionistiska och potentiellt inflationsdrivande ”MAGA”-politik har lett till stigande långa marknadsräntor och att kapital flödat från Europa till USA, vilket tydligt återspeglas i utvecklingen på de nordiska aktiemarknaderna.
Samtidigt som stigande marknadsräntor skapade oro på börserna så fortsätter centralbankerna att sänka sina styrräntor för att förhindra att den ekonomiska tillväxten bromsar in för mycket. I Sverige – den mest relevanta räntebasen för de svenska fastighetsbolagen – förväntas ytterligare sänkningar på cirka 0,5 procentenheter inom ett år.
Hur ser de längre trenderna ut?
När börsens prissättning återigen drivs av oro är det viktigt att ta ett steg tillbaka och skaffa sig ett bredare perspektiv för att identifiera de stora trenderna som i slutändan är de som driver avkastningen till oss investerare.
Att aktiekurser på kort sikt reagerar negativt på stigande marknadsräntor är ett återkommande fenomen. Men så länge inflation och räntor justeras upp successivt utgör det inget hot mot fastighetsbolagens förmåga att generera både ökande kassaflöden och värden. Tvärtom – fastigheters attraktionskraft ligger i skyddet mot inflation, som möjliggörs genom KPI-indexerade hyresintäkter och ofta långfristiga räntebindningar.
Tabellerna nedan illustrerar tydligt fastighetsbolagens motståndskraft mot stigande räntor. Vi har sammanställt data över ett antal bolags fundamentala utveckling och aktieavkastning från september 2019 till slutet av 2024, en period med betydande ränteuppgångar. Tabellerna visar också den 10-åriga SEK-swapräntan, som ofta används som en proxy för bolagens basränta vid långsiktig upplåning. Det framgår att bolagen, trots stigande räntor, har lyckats öka sina kassaflöden (efter räntekostnader) per aktie³ avsevärt under denna period vilket resulterat i stark aktieavkastning.
Mönstret visar att bolag med en tydlig tillväxtstrategi kan öka sina kassaflöden genom aktiv förvaltning av sina tillgångar. Stigande räntor motverkas av KPI-klausuler i hyresavtalen, derivat inom skuldportföljerna och löpande investeringar i nya fastigheter.
Av ovanstående skäl brukar stora professionella investerare allokera mer kapital till fastigheter under perioder med högre inflation och stigande räntor. Historiskt har börskursernas nedgångar, orsakade av inflationsoro, visat sig vara utmärkta köptillfällen.
Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser,
Peter Norhammar, fondförvaltare Avanza Fastighet by Norhammar.
¹ Efter avgifter.
² SIX Nordic Real Estate Index.
³ I tabellen nedan benämt CEPS = Cash Earnings Per Share.
Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.