Norhammar om fastighetsbolagens utveckling just nu

Under februari avkastade Avanza Fastighet by Norhammar ca -6%. Sedan bottennoteringen i mitten av oktober 2022 har fonden avkastat ca +26% och, även om februari blev ett hack i kurvan, så är min tro att vi är inne i en fortsatt positiv trend. Jag konstaterar att fastighetsaktier har utklassat Stockholmsbörsen på lång sikt och att flertalet av de historiska framgångsfaktorerna fortfarande är på plats.

Vad påverkade fastighetsaktierna i februari?

Som tidigare påverkades aktiemarknadens allmänna humör av inflationstakten och centralbankernas räntepolitik. Amerikansk data var återigen av största vikt. Även om amerikansk inflation ser ut att ha börjat falla så skapar den starka arbetsmarknaden en osäkerhet om behovet av fler räntehöjningar, vilket påverkade börskurserna negativt. Svensk kärninflation exklusive energi för januari blev högre än väntat och högre än månaden innan, vilket bidrog till fastighetsaktiernas fall.

I övrigt tog vi emot ett massivt nyhetsflöde från börsbolagen då flertalet redovisade sina resultat för det fjärde kvartalet 2022.

Hur värderas de nordiska fastighetsbolagen nu?

Medianbolaget i sektorn värderas nu med ca 35% rabatt jämfört med redovisat substansvärde. Värderingen är fortsatt nere på nivåer som vi inte har upplevt sedan 2008-09 i samband med den stora recessionen som anses vara den värsta finanskrisen sedan depressionen på 1930-talet. De låga börskurserna indikerar att investerarna förväntar sig betydande nedskrivningar av fastighetsvärdena.

Hur utvecklas bolagen som Avanza Fastighet by Norhammar investerar i?

Vi noterar att värdejusteringarna (kvartal 4 jämfört med kvartal 3) skiljer sig mycket mellan bolagen och olika fastighetstyper. Swedish Logistic Property överraskade positivt med en uppskrivning av värdena med ca 0,4% medan finska Kojamo skrev ner värdena med hela 9%. I genomsnitt justerades värdena ner med ca 2,5%, vilket synes vara odramatiskt i förhållande till förväntansbilden.

Bolagen beskriver en fortsatt god efterfrågan på kommersiella lokaler. Hyresgästernas osäkerhet om framtiden avspeglas dock i att hyresförhandlingarna tar längre tid. Vi konstaterar också att bolagens hyresgäster inte har protesterat nämnvärt mot de KPI-relaterade hyreshöjningar som gäller från och med januari 2023. Vi ser det som ett tecken på att bolagen generellt sett har en hyresgästbas som är lönsam och livskraftig.

Bolagens genomsnittliga låneränta har fortsatt att stiga under kvartalet och ligger nu på ca 3%. Beroende på graden av räntebindning skiljer sig utvecklingen mycket mellan olika bolag. De höjda räntorna har påverkat bolagens kassaflöden negativt eftersom den positiva effekten av KPI-justerade hyresintäkter kommer först under första kvartalet 2023. För medianbolaget i sektorn ökade dock kassaflödet för helåret 2022 jämfört med 2021, även om det fjärde kvartalet var svagare. Jag ser detta som ytterligare ett tecken på fastighetssektorns långsiktiga stabilitet.

Bolagen fortsätter att agera kraftfullt för att minska refinansieringsriskerna och bibehålla nuvarande kreditvärdighet. Balder avser att ge ut konvertibla obligationer om ca 500 milj euro för att hantera kommande skuldförfall. Moody’s valde att nedgradera Balders kreditbetyg till skräpstatus, vilket var förvånande givet de åtgärder bolaget har vidtagit under de senaste månaderna. Castellum meddelade sin avsikt att genomföra en fullt garanterad nyemission av eget kapital om ca 10 mdr sek för att stärka den finansiella ställningen. NP3 Fastigheter genomförde en riktad nyemission om ca 600 milj sek för att stärka balansräkningen.

Även bolagens förslag till årlig utdelning varierar. NP3 Fastigheter, Platzer och Sagax förslår en betydligt höjd utdelning medan Cibus, Diös, Fabege och Fastpartner föreslog minskade utdelningar jämfört med föregående år. Castellum avser att pausa utdelningen totalt. SBB föreslår en ökad utdelning men med rätt att omvandla utdelningen till nya aktier, vilket kan ses som en emission av nytt eget kapital.

Varje åtgärd från ett enskilt företag gynnar hela sektorn eftersom den upplevda systemrisken då minskar. Att systemrisken anses minska syns tydligt på obligationsmarknaden där vi ser fallande kreditspreadar under de senaste månaderna.

Fondens största innehav just nu:

Se fler innehav i Avanza Fastighet by Norhammar här!

Vad kännetecknar innehaven i Avanza Fastighet by Norhammar?

Vårt fokus på bolag med starka balansräkningar, starka kassaflöden och hög andel KPI-justerade hyresintäkter kvarstår. Genomsnittlig räntetäckningsgrad för bolagen i portföljen uppgår till över 3 ggr. Det innebär att portföljen är väl rustad för att klara högre räntor och potentiellt svagare efterfrågan på lokaler till följd av en sämre konjunktur. Exempel på bolag som vi bedömer kommer stå stabilt framöver är de nu största innehaven i fonden vilka är Castellum, Catena, Nyfosa, Sagax och Wihlborgs. Andra intressanta innehav i fonden är de lite mindre och delvis underanalyserade bolagen Emilshus, Stenhus och Swedish Logistic Property, vars fastigheter genererar än högre kassaflöden. Vår bedömning är att marknadsvärdet för ovanstående bolags fastighetsbestånd kommer visa sig vara mer stabilt än för det genomsnittliga bolaget och mer stabilt än vad aktiemarknaden väntar sig.

Vad kännetecknar fastigheter på lång sikt?

I oroliga tider är det viktigt att påminna oss om fastighetssektorns stabilitet. Fastigheter är en realtillgång som historiskt sett har visat sig vara en relativt inflationsskyddad tillgångsklass. I goda såväl som dåliga tider så har kassaflödet visat sig vara relativt stabilt. Bolagens underliggande fastighetsvärden har också visat sig vara mer stabila än bolagens börskurser.

Vad har vi för förväntansbild för 2023?

Kommersiella fastigheter, som oftast har KPI-justerade hyresavtal, har goda möjligheter till kompensation för stigande inflation även 2023 och framöver. För hyresbostadsfastigheter står det dock klart att hyrorna inte kommer kunna höjas i linje med nuvarande inflationstakt.

Bolagens räntebindning på i genomsnitt ca 2 år kommer ge en successiv ränteökning som blir hanterbar för flertalet bolag. Vi bedömer att medianbolaget kommer leverera ungeför oförändrat kassaflöde per aktie under 2023 jämfört med 2022. En betydande förändring i Stibor3m kan potentiellt förändra vår bild.

Vår bedömning för 2023 är att företag som äger kommersiella högavkastande fastigheter med KPI-skydd endast kommer göra små nedjusteringar avseende rapporterade marknadsvärden. För bostadshyresfastigheter med reglerade hyror förväntar vi oss dock att bolagen fortsätter att justera ned sina redovisade marknadsvärden mer markant.

Avslutande kommentar

Trots fortsatt geopolitisk osäkerhet, hög inflation och förväntningar om styrräntehöjningar har fastighetsaktier stigit betydligt under de senaste månaderna, vilket tyder på att många dåliga nyheter redan är inprisade i dagens aktiekurser.

Eftersom värderingen är låg på aktiemarknaden fortsätter vi att se uppsida bland börsnoterade fastighetsbolag.

Aktiemarknaden ligger som bekant alltid före den reala ekonomin och historien visar att de bästa investeringsmöjligheterna uppstår när oron och osäkerheten är som störst!

Med hopp om ett fredligt Europa och stigande börser,
Peter Norhammar, förvaltare, Avanza Fastighet by Norhammar.

Tänk på att det kan svänga! Att spara i fonder, aktier och andra värdepapper har över tid varit ett bra sätt att få pengar att växa, men hur det går i framtiden vet ju ingen. Det kan gå både upp och ner så det är alltså inte säkert att du får tillbaka pengarna du satte in från början. Fastighetsindex har gett högre chans till avkastning de senaste 10 åren (jämfört med OMXS30). Peter Norhammar förvaltade Länsförsäkringar fastighetsfond (2016 – 2020) som överpresterat OMXS30. För information, faktablad, informationsbroschyr samt uträkning för fastighetsindex historiska utveckling se avanza.se/avanzafastighet. Åsikter och slutsatser som framkommer i bloggen är skribentens egna och skall inte ses som investeringsråd och/eller åsikter från Avanza.