Bolåneskolan #6: Nya regler för uppskov på vinstskatten för bostäder – lönar det sig att begära retroaktivt uppskov?

Den 1 januari i år slopades uppskovsräntan på uppskjuten vinstskatt vilket innebär att man nu kan skjuta upp att betala vinstskatten utan att behöva betala någonting. De nya reglerna gäller även retroaktivt, eftersom man har rätt att begära uppskov upp till 6 år efter försäljningen som gav vinsten. Så vad betyder det här för dig om du har sålt din bostad med vinst? Och kan det löna sig att begära retroaktivt uppskov om du valde att betala in vinstskatten direkt?

Vi börjar med att backa tillbaka bandet lite och gå igenom grunderna och hur det funkar med vinstskatt och uppskov.

Vad är vinstskatt? 

I de flesta fall när du gör en ekonomisk vinst behöver du betala skatt på vinsten och det fungerar likadant när du säljer en bostad med vinst. När du säljer din bostad för mer än vad du köpte den för kallas det för kapitalvinst (kan också kallas reavinst eller realisationsvinst) och för privatbostäder betalar man 30% skatt på 22/30 av vinsten – vilket i praktiken innebär 22% skatt på vinsten.  

För att räkna ut mycket du ska betala i vinstskatt behöver du först räkna ut exakt hur stor vinst du gjort. Du har även rätt att göra en del avdrag, vilket kan leda till att du i slutänden gjort en förlust, trots att du sålt bostaden för ett högre pris än vad du köpte den för.  

Såhär räknar du ut hur stor vinst du gjort.

Har du sålt med vinst? 

Om du sålt med vinst behöver du ta upp vinsten i deklarationen och betala vinstskatt. Du tar upp vinsten i deklarationen som kommer året efter din försäljning och som avser samma inkomstår som försäljningen skedde.   

Exempel:

Lotta och Anders har gjort en vinst på sin villa på 1 135 000 kr.  

1 135 000 x 22% = 249 700 kr  

Med en skatt på 22% betyder det att de ska betala 249 700 kr i skatt. 

Vad innebär uppskov på vinstskatt? 

Om du sålt din gamla bostad med vinst och köpt en ny som du flyttat in i har du möjlighet att begära uppskov på hela eller delar av vinsten. Då behöver du inte betala in vinstkatten till Skatteverket i samband med deklarationen, utan kan vänta med att betala in den. (Vissa förutsättningar måste vara uppfyllda, mer om det lite längre ner)  

Många väljer att begära uppskov på vinstskatten för att kunna använda hela vinsten i kontantinsats till den nya bostaden. Anledningen till att möjligheten att begära uppskov på vinstskatten finns är för att öka rörligheten på bostadsmarknaden. Beloppet som du får uppskov med är den del av vinsten som du väljer att skjuta fram, alltså hela eller delar av vinsten och inte det belopp som du skulle ha betalat i skatt.

Från 2008 till 1 januari 2021 har man behövt betala en årlig skatt på den uppskjutna vinsten. Skatten (som kallas uppskovsränta) räknas fram genom en schablonintäkt på 1,67% som man sedan betalar 30% skatt på. 

Exempel: 

Lotta och Anders valde att skjuta på vinstskatten på 1 135 000 kr för att kunna använda pengarna i kontantinsats till sin nya bostad. De sålde sin villa 2018 och har därför fått betala skatt på uppskovsbeloppet.  

1 135 000 x 1,67 % x 30 % = 5 686,35 kr

Lotta och Anders har alltså fått betala 5 686,35 kr per år för att skjuta på vinstskatten. 

Vem kan begära uppskov på vinstskatten? 

För att kunna begära slutligt uppskov på vinstskatten behöver fem punkter vara uppfyllda.  

Bostaden som du sålt behöver vara en privatbostad i Sverige eller annat land inom EES-området 
Bostaden som du sålt måste ha varit din permanentbostad  
Din nya bostad behöver ligga i Sverige eller något annat land inom EES-området 
Du behöver köpa den nya bostaden som tidigast den 1 januari året före och senast den 31 december året efter att du sålt din bostad. 
Du behöver flytta in i din nya bostad senast den 2 maj året efter att du sålt din bostad

Om du säljer din bostad och inte köper eller flyttar in i din nya bostad direkt kan du först ansöka om preliminärt uppskov.  

Du kan läsa mer om förutsättningarna för uppskov hos Skatteverket. 

Nya regler för uppskov på vinstskatten 

Som vi precis har gått igenom så har man tidigare behövt betala en uppskovsränta på den uppskjutna vinstskatten, men från den 1 januari 2021 har uppskovsräntan tagits bort. Det innebär att det inte längre kostar någonting att skjuta upp vinstskatten. De nya reglerna gäller från inkomståret 2021 och alltså från och med deklarationen som du lämnar in 2022.  

Så funkar det att ansöka om uppskov i efterhand 

De nya reglerna för uppskov på vinstskatten gäller både för nya och gamla uppskov. Man har rätt att ansöka om uppskov upp till sex år efter att man sålde sin bostad så om du sålt din bostad 2015 – 2020 och då valde att inte ansöka om uppskov kan du alltså göra det i efterhand. Då har du alltså möjlighet att få tillbaka hela uppskovsbeloppet och slipper betala uppskovsränta från 1 januari 2021. Du behöver fortfarande betala ränta för tiden fram till 1 januari 2021, vilket i vissa fall kan bli dyrt.

Läs mer om retroaktivt uppskov på Skatteverkets hemsida.

Exempel 1:

Julius sålde sin bostad 2017 med en vinst på 600 000 kr. Med en vinstskatt på 22% fick han 132 000 kr i vinstskatt som han valde att betala in i samband med deklarationen 2018. I och med de nya reglerna har Julius nu valt att begära retroaktivt uppskov på vinstskatten. Skatten börjar tas ut året efter att bostaden sålts, så Julius behöver betala uppskovsränta för år 2018, 2019 och 2020. 

600 000 x 1,67 % x 30 % x 3 år = 9 018 kr.

Julius behöver alltså betala totalt 9 018 kr i retroaktiv uppskovsränta för 2018 till 2020 men behöver därefter inte betala någon ränta för uppskovet. 

Exempel 2:

Sara och Andreas sålde sin villa 2015 med en vinst på 2 500 000 kr. Med en vinstskatt på 22% fick de 550 000 kr i vinstskatt som de betalade in i samband med deklarationen 2016. De funderar nu på att begära retroaktivt uppskov och räknar lite på vad det skulle kosta.

2 500 000 x 1,67% x 30% x 5 år = 62 625 kr.

Sara och Andreas skulle alltså behöva betala 62 625 kr i retroaktiv uppskovsränta om de väljer att begära retroaktivt uppskov.

Så länge får du har kvar ett uppskov på vinstskatten 

Du får ha kvar ett uppskov så länge du äger bostaden som du köpte när du sålde din tidigare bostad som du gjorde vinsten på. Så när du säljer den nya bostaden behöver du betala in hela uppskovsbeloppet. Det finns undantag som kan gälla vid t.ex. arv, testamente eller bodelning. Du kan läsa mer om undantagen hos Skatteverket.  

Lönar det sig att begära retroaktivt uppskov?

Om du funderar över om du ska begära retroaktivt uppskov bör du räkna ut vad det skulle kosta och ta hjälpa av Skatteverket för att ta reda på om det kan få några andra negativa konsekvenser för dig. Väljer du att begära retroaktivt uppskov kommer du att få ett räntefritt lån (förutom den retroaktiva uppskovsräntan) som du kan välja hur du vill använda, exempelvis att amortera ner ditt bolån eller renovering/reparation i bostaden.

Tänk på att uppskovspengarna fortfarande är ett lån som du behöver betala in, den enda skillnaden är att du nu slipper betala ränta på lånet.

Få koll på bolån med Bolåneskolan

Lycka till med lägenhetsköpet!

/Elenor Flodin, UX Copy på Team Bolån